"Καταλύτης για τα ακίνητα το haircut και η BlackRock"

Ριζικές ανακατατάξεις στην κτηματαγορά, που αποτελεί βασικό πυλώνα της ελληνικής οικονομίας, εκτιμάται ότι θα επιφέρουν το επικείμενο «haircut» των ομολόγων αλλά και η αξιολόγηση των τραπεζών από τον αμερικανικό οίκο Blackrock, όπως αναφέρει στο Capital.gr ο κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος Γενικός Διευθυντής της Δανός/BNP Paribas RE. 

Σύμφωνα με τον ίδιο, η ύφεση έχει οδηγήσει σε εξορθολογισμό τις τιμές των εμπορικών αρτηριών πρώτης κατηγορίας, ενώ χωρίς φως στο τούνελ αναμένεται να παραμείνουν οι δευτερεύουσες οδοί. 

Την ίδια στιγμή, η υπερφορολόγηση και η επιβολή πολλαπλών φορολογικών μέτρων αποτελούν το μεγαλύτερο πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και λειτουργούν αποθαρρυντικά για την πραγματοποίηση επενδύσεων στα ακίνητα. 

Συνέντευξη στον Δημήτρη Δελεβέγκο 

Ποια εικόνα παρουσιάζουν σήμερα τα εμπορικά ακίνητα; 

Υπάρχουν απειροελάχιστες αλυσίδες που αναπτύσσονται, με τις περισσότερες είτε να εξορθολογίζουν το δίκτυό τους είτε να επαναδιαπραγματεύονται τα μισθώματά τους. Εάν ο ιδιοκτήτης είναι αδιάλλακτος επιλέγουν την λύση της μετεγκατάστασης. Επίσης, παρατηρούμε ότι το λιανεμπόριο έχει πλέον αλλάξει μορφή. 

Τα κενά δηλαδή καταστήματα σε δευτερεύουσες οδικές εμπορικές αρτηρίες δύσκολα θα βρουν τις χρήσεις που είχαν πριν από δύο - τρία χρόνια. Και αυτό διότι το μοντέλο του μικρού ή μεσαίου επιχειρηματία φαίνεται να έχει παρέλθει. Ως αποτέλεσμα, τα μισθώματα παρουσιάζουν πτωτική τάση και ο «αέρας» έχει μειωθεί ή έχει εξαφανιστεί. 

Παρά τη δύσκολη συγκυρία, δεν λείπουν οι μεγάλες επενδύσεις που αφορούν κατά βάση εμπορικά πάρκα. Που αποδίδετε την τάση αυτή; 

Πράγματι η υλοποίηση τέτοιου είδους επενδύσεων εντάσσεται στην αλλαγή που συντελείται στο λιανεμπόριο. Καταγράφεται δηλαδή στροφή στις πιο οργανωμένες αγορές, καθώς σε εμπορικά κέντρα με σωστή μίξη μισθωτών η μία χρήση λειτουργεί υποστηρικτικά της άλλης. Παράλληλα, το ύψος των μισθωμάτων στα εμπορικά κέντρα είναι χαμηλότερο σε σχέση με αυτά στις εμπορικές αρτηρίες. 

Τι προβλέπετε για τα μη οικιστικά ακίνητα; 

Οι κύριες αγορές (high street) που εξορθολογίζονται αναμένεται να εξακολουθήσουν να εξυπηρετούν τη ζήτηση των λιανικών αλυσίδων. Οι δευτερεύουσες αγορές εκτιμάται ότι θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα. Βέβαια προς στιγμήν δεν μπορούμε να προβούμε σε προβλέψεις διότι δεν έχουμε εικόνα για το πώς θα κινηθεί η οικονομία, της οποίας το λιανεμπόριο είναι σημαντικό τμήμα της. 

Δύο καθοριστικοί παράγοντες για την πορεία της οικονομίας και κατ’ επέκταση της αγοράς ακινήτων είναι το μέγεθος του «haircut» και ο έλεγχος που πραγματοποιεί η BlackRock στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια. 

Όσον αφορά την αγορά κατοικίας, ποιες επιδόσεις παρουσιάζει; 

Παρουσιάζεται ακόμη σημαντική διαφορά μεταξύ των ζητούμενων από τους πωλητές τιμών και των προσφερόμενων από τους αγοραστές. Οι τελευταίοι δηλαδή θεωρούν ότι συμφέρει να τηρήσουν στάση αναμονής. 

Εκτιμούμε όμως ότι μέσα στο 2012 θα υπάρξει ισορροπία, δηλαδή οι τιμές θα υποχωρήσουν περαιτέρω. Την ίδια στιγμή, εξαιτίας της ρύθμισης για την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων, οι όποιες αγοραπωλησίες κατοικιών έχουν «παγώσει» με τους υποψήφιους αγοραστές να αναμένουν να ολοκληρωθεί η διαδικασία. 

Ποιο είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίζει συνολικά το εγχώριο real estate; 

Η υπερφορολόγηση και το ασταθές φορολογικό καθεστώς που καθιστούν μη ελκυστικές τις επενδύσεις σε ακίνητα και αποθαρρύνουν τους επενδυτές. Για παράδειγμα ο νόμος Κατσέλη δημιούργησε μία ετεροβαρή σχέση μισθωτών – ιδιοκτητών και ακύρωσε τα λεγόμενα κλειστά συμβόλαια, καθώς οι μισθωτικές σχέσεις έγιναν ελαστικότερες. 

Επίσης, η αξιοποίηση της κρατικής ακίνητης περιουσίας, με το υφιστάμενο φορολογικό καθεστώς και την κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά είναι αδύνατη. Εξάλλου, στη διεθνή αγορά δεν υπάρχουν μόνο τα ελληνικά κρατικά ακίνητα, δεδομένου ότι πολλές χώρες, όπως η Ιταλία, επιδιώκουν να αξιοποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους.

capital.gr