Χωρίς δανειοδότηση θα περιοριστούν σημαντικά οι αγοραπωλησίες. Ετσι, αν φέτος γίνουν 25.000 αγοραπωλησίες ακινήτων, το 2012 μπορεί να κινηθούν γύρω στις 15.000.
Και τώρα τι θα γίνει με την ατμομηχανή της οικονομίας, την κτηματαγορά; Εχει πιάσει πάτο ή το haircut στα ελληνικά ομόλογα θα τη βουλιάξει ακόμη περισσότερο;
Κρίσιμα ερωτήματα απασχολούν τις τελευταίες ημέρες τους ειδικούς της κτηματαγοράς αλλά και εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι φοβούνται ότι η περιουσία τους θα? κουρευτεί με την ψιλή.
Οι Ελληνες πάντοτε είχαν το ακίνητο ως το ασφαλέστερο καταφύγιο των αποταμιεύσεών τους, γι' αυτό και η ιδιοκατοίκηση έφτασε το 85%.
Ομως, η οικονομική κρίση έχει ανατρέψει τα πάντα, ενώ το "κούρεμα" δημιουργεί νέα δεδομένα, για τους περισσότερους γνώστες της αγοράς, εξαιρετικά δυσμενή.
Δεν είναι λίγοι αυτοί που πιστεύουν ότι το 2012 θα είναι η χειρότερη χρονιά της κτηματαγοράς κι ότι έρχεται μεγάλο "τσουνάμι" στο ελληνικό real estate. Τόσο στον τομέα της κατοικίας, αναμένεται νέα βουτιά των αγοραπωλησιών και των τιμών, όσο και στο επαγγελματικό ακίνητο εκτιμάται ότι χιλιάδες άδεια καταστήματα και γραφεία θα δημιουργήσουν νέα "νεκροταφεία" απαξιωμένων κτιρίων.
Ο μεγαλύτερος τρόμος, πάντως, είναι η έκρηξη των κατασχεμένων ακινήτων εξαιτίας της αδυναμίας αποπληρωμής των δανείων. Οι εκτιμήσεις των ειδικών αναφέρουν ότι τα "κόκκινα" δάνεια θα αυξηθούν, οι τράπεζες θα πιέσουν ακόμη περισσότερο τους ιδιώτες για τα χρέη τους και σε περίπτωση που δεν υπάρξει νέο πάγωμα των πλειστηριασμών, χιλιάδες ιδιοκτήτες θα χάσουν τις περιουσίες.
Ολοι, πάντως, συμφωνούν πως τις εξελίξεις διαμορφώνει η επόμενη ημέρα του "κουρέματος" στις τράπεζες. Αν αυτές αντέξουν και προσπαθήσουν σε βάθος χρόνου να χρηματοδοτήσουν την αγορά (επαγγελματίες και υποψήφιους επενδυτές), τότε θα υπάρξουν αγοραπωλησίες, έστω και περιορισμένες. Αν αυτό δεν συμβεί, τότε θα καταστραφεί ολοκληρωτικά η κτηματαγορά και θα αντιμετωπίσουμε φαινόμενα ΗΠΑ, Ιρλανδίας ή Ισπανίας με μεγάλη βουτιά των αξιών και χιλιάδες σπίτια στα αζήτητα.
Σύμφωνα με τον Γιάννη Παρασκευόπουλο, γενικό διευθυντή της Δανός/BNP Paribas RE τα πάντα θα κριθούν από τις τράπεζες και το μέλλον τους.
Θα πρέπει να δούμε πώς θα στηριχθούν μετά το haircut αλλά πολλά θα κριθούν και από την αξιολόγηση που θα κάνει η Blackrock. Είναι σίγουρο ότι θα ζητήσουν ενέσεις ρευστότητας προκειμένου να επιβιώσουν.
Ενα θέμα είναι ποιος θα κάνει το management την επόμενη ημέρα. Διότι από αυτό θα κριθεί και ο προσανατολισμός των τραπεζών στη χρηματοδότησης της αγοράς ακινήτων.
Πιστεύω ότι το 2012 θα είναι ίσως η πιο δύσκολη χρονιά που θα περάσουμε. Δεν θα γίνουν αγοραπωλησίες, εκτός κι αν οι τράπεζες ρίξουν τις τιμές στα ακίνητα που διαθέτουν. Είναι σίγουρο ότι θα υπάρξει και περαιτέρω υποχώρηση των τιμών.
Σε ό,τι αφορά τα δημόσια ακίνητα και τις επενδύσεις ξένων απαιτούνται κίνητρα. Το περιβάλλον να γίνει πιο φιλικό, να δοθούν προς αξιοποίηση καλά και ελεύθερα ακίνητα. Οσο για τις τιμές, δεν μπορούν να πέσουν διότι ποιος θα υπογράψει απομείωση τιμών δημόσιων ακινήτων;
Αυτό που θέλει η αγορά είναι διαρθρωτικά μέτρα και φορολογικό καθεστώς που να μην αλλάζει συνεχώς.
Παράγοντες του κλάδου κάνουν λόγο για πραγματικό? Αρμαγεδδώνα διότι προβλέπουν πολύ δύσκολες καταστάσεις. Στις βασικές συνέπειες του κουρέματος και της γενικότερης οικονομικής κρίσης προκρίνουν:
Την έλλειψη ρευστότητας των τραπεζών. Ετσι, θα πάψουν να χρηματοδοτούνται επιχειρήσεις του κλάδου, με αποτέλεσμα να κλείσουν εκατοντάδες οικοδομικές εταιρείες αλλά και πολλές επιχειρήσεις συναφείς με την οικοδομή, όπως οι σιδεράδες, αλουμινάδες, ηλεκτρολόγοι, υδραυλικοί κλπ. Ηδη, έχουν βάλει λουκέτο πάνω από 1.500 κατασκευαστικές εταιρείες, ενώ περί τις 7.000 δεν έχουν καμιά απολύτως εργασία.
Το πλήρες πάγωμα των στεγαστικών δανείων. Χωρίς δανειοδότηση δεν θα γίνονται αγοραπωλησίες, παρά μόνο από τους έχοντες ρευστό, που όμως είναι λίγοι. Ετσι, αν φέτος γίνουν 25.000 αγοραπωλησίες ακινήτων, το 2012 μπορεί να κινηθούν γύρω στις 15.000.
Πλήρης κατάρρευση των επενδύσεων στην οικοδομή. Οι προβλέψεις για φέτος είναι ότι θα γίνουν επενδύσεις γύρω στα 4,9 δισ. ευρώ, πάνω από 70% λιγότερες από το 2006. Για του χρόνου οι εκτιμήσεις είναι ότι θα καταγραφεί ιστορικό αρνητικό ρεκόρ, κάτω από τα 4 δισ. ευρώ.
Εκρηξη του ποσοστού των "κόκκινων" δανείων.
Μεγάλη πτώση των τιμών. Αυτό θα συμβεί εφόσον οι τράπεζες "ξεπουλήσουν" τα ακίνητα που παίρνουν από τους κακοπληρωτές, αλλά και αν εργολάβοι και ιδιοκτήτες αναγκαστούν να βγάλουν στο σφυρί την περιουσία τους για να αντέξουν στην κρίση. Τότε είναι σίγουρη η μεγάλη βουτιά στις τιμές των νεόδμητων κατοικιών, γεγονός που θα συμπαρασύρει και τα μεταχειρισμένα.
Οι ειδικοί εκτιμούν ότι η περαιτέρω υποχώρηση μπορεί να φτάσει το 25%-30% μέσα στο 2012.
Επαγγελματικά ακίνητα
Πολλοί φοβούνται ότι το "κούρεμα" θα επηρεάσει άμεσα την επαγγελματική στέγη, δηλαδή καταστήματα και γραφεία. Ηδη χιλιάδες κτίρια έχουν ξενοικιαστεί και μένουν άδεια για πολλούς μήνες, ενώ οι προβλέψεις των εμπόρων κάνουν λόγο για 50.000 λουκέτα τα επόμενα χρόνια. Είναι σίγουρο ότι το haircut θα επηρεάσει τις επιχειρήσεις, αφενός επειδή θα κλείσουν κι άλλο οι στρόφιγγες των τραπεζών και θα δημιουργηθεί πιστωτική ασφυξία και αφετέρου επειδή θα μειωθούν σημαντικά οι καταναλωτικές δαπάνες των πολιτών. Επομένως, οι ειδικοί περιμένουν σε όλη την Ελλάδα μεγάλη απαξίωση της εμπορικής στέγης και νέα μεγάλη πτώση των ενοικίων. Ηδη μέσω των διαπραγματεύσεων έχει καταγραφεί μείωση στα μισθώματα έως και 40%, ακόμη και προβεβλημένους εμπορικούς δρόμους.
Οσο για τα γραφεία, "μαύρες" ημέρες προβλέπουν οι ειδικοί, καθώς οι ξένοι δεν έρχονται να επενδύσουν στη χώρα μας, ενώ και οι ελληνικές εταιρείες δεν προχωρούν σε αγορές ή μισθώσεις, αντιθέτως συρρικνώνονται και μετακομίζουν σε μικρότερα κτίρια. Είναι χαρακτηριστικό ότι η Αθήνα κατατάσσεται 36η στη λίστα με τις 36 πιο ελκυστικές πόλεις για τις επιχειρήσεις. Δηλαδή, η ελληνική πρωτεύουσα αδυνατεί να προσελκύσει εταιρείες από το εξωτερικό, καθώς κρίνεται "εχθρική" για τους ξένους, ειδικά τώρα που βρίσκεται στα όρια της χρεοκοπίας και το οικονομικό και επιχειρηματικό περιβάλλον είναι κακό.
Δημόσια ακίνητα
Πολύς λόγος γίνεται για την τεράστια ακίνητη περιουσία του Δημοσίου, η οποία, μάλιστα, σχεδιάζεται να αξιοποιηθεί. "Με την Ελλάδα "κουρεμένη" και την οικονομία σε άθλια κατάσταση είναι δύσκολη η κατάσταση για τα δημόσια ακίνητα", τονίζει ο γενικός διευθυντής της εταιρείας συμβούλων Δανός/BNP Paribas RE, Γιάννης Παρασκευόπουλος, και συνεχίζει: "Αν δεν γίνει φιλικό για τους επενδυτές το περιβάλλον, δεν θα έρθει κανείς. Αν δεν δοθούν κίνητρα για αξιοποίηση καθαρών ακινήτων κι αν το φορολογικό σύστημα αλλάζει συνεχώς, τότε δεν υπάρχει ελπίδα να πετύχει το πρόγραμμα αξιοποίησης των ακινήτων του κράτους".
Πάντως, το κακό κλίμα στην αγορά έχει προβληματίσει το οικονομικό επιτελείο, καθώς οι αποτιμήσεις των ακινήτων είναι σήμερα χαμηλές και δεν θα αποφέρουν αξιόλογα ποσά αν πουληθούν.
Επίσης, τα ακίνητα των Ασφαλιστικών Ταμείων, η αξία των οποίων ξεπερνά τα 1,7 δισ. ευρώ, θα υποστούν μεγάλο πλήγμα και πιθανότατα θα βγουν στο σφυρί προκειμένου να καλυφθεί η? χασούρα από το κούρεμα.
Το ίδιο και η ακίνητη περιουσία των τραπεζών. Με δεδομένο ότι η απώλεια από τα ομόλογα που διαθέτουν θα είναι τεράστια και πιθανότατα όλες οι τράπεζες θα κρατικοποιηθούν, θα υπάρξουν ραγδαίες εξελίξεις και στα χαρτοφυλάκια των ακινήτων. Ταμεία και τράπεζες, προκειμένου να αντεπεξέλθουν στη δύσκολη πραγματικότητα θα κληθούν να ξεπουλήσουν ό,τι ακίνητα έχουν και σε τιμές που δυστυχώς θα είναι χαμηλές.
20% θα μειωθούν φέτος οι τιμές
Με μείωση της ζήτησης πάνω από 80% σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, με πτώση των τιμών έως και 20%, θα κλείσουν το 2011 σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς τα ακίνητα.
Οι ειδικοί με δεδομένο τον αρνητικό ρυθμό ανάπτυξης των στεγαστικών δανείων και τα εκατοντάδες χιλιάδες απούλητα σπίτια. ιλούν για τη χειρότερη χρονιά στην ιστορία της κτηματαγοράς? πριν από την επόμενη, δηλαδή το 2012, το οποίο θα είναι ακόμη πιο δραματικό.
Το κούρεμα του ελληνικού χρέους, σε συνδυασμό με τα οικονομικά μέτρα που θα ληφθούν, αναμένεται να "στραγγαλίσει" τα ελληνικά νοικοκυριά. "Χωρίς τους βασικούς αγοραστές ακινήτων, τους μικρομεσαίους που ήδη έχουν καταστραφεί, δεν μπορεί να μιλάμε για αγοραπωλησίες", τονίζει γνώστης της αγοράς, ενώ σύμφωνα με τον καθηγητή του Οικονομικού Πανεπιστημίου, Επ. Πανά, "τα χιλιάδες απούλητα σπίτια, σε συνδυασμό με τη μεγάλη ανεργία και τη μείωση των εισοδημάτων, θα διαλύσουν πλήρως την κτηματαγορά".
Η πρόβλεψη των ειδικών
Η αναγέννηση της αγοράς δεν θα γίνει με ελληνικά κεφάλαια
"Η μεγάλη υπερπροσφορά ακινήτων είναι η βασική πληγή της αγοράς. Θα περάσουν χρόνια για να πουληθούν πολλά σπίτια και να μειωθεί η προσφορά αυτή", τονίζει ο Επαμεινώνδας Πανάς, πρόεδρος Τμήματος Στατιστικής Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, ο οποίος θεωρεί βασικό αρνητικό παράγοντα την "ανεργία που μεγαλώνει και προκαλεί οικονομικό κραχ στα νοικοκυριά". Ο κ. Πανάς εκτιμά ότι "θα αυξηθεί δραματικά ο αριθμός των κατασχεμένων ακινήτων" και προβλέπει "περαιτέρω πτώση τιμών χωρίς να υπάρχουν Ελληνες αγοραστές. Ισως να δημιουργηθούν ευκαιρίες για τους ξένους. Αλλά για τουλάχιστον 3 χρόνια δεν υπάρχουν ελπίδες ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων".
Στο ίδιο μήκος κύματος ο Σπύρος Ξανθόπουλος - Σισίνης, γενικός διευθυντής Clarmond Dynamis, περιμένει ότι "απουσία ζήτησης και υπερπροσφορά ακινήτων θα συμπιέσουν περαιτέρω όλες τις αποτιμήσεις, τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση.
Οι πραγματικές "ευκαιρίες" θα πολλαπλασιαστούν καθώς όλο και περισσότεροι πολίτες θα καταφεύγουν σε βεβιασμένες πωλήσεις. Δυστυχώς όμως, οι ευκαιρίες που θα προκύψουν θα είναι απόρροια ενός αέναου αυτοτροφοδοτούμενου κύκλου μιας υποτονικής και παρακμάζουσας οικονομίας και όχι μιας ανεκμετάλλευτης και καινούργιας αγοράς".
Σύμφωνα και με τον κ. Ξανθόπουλο - Σισίνη "Οι αποδόσεις των ακινήτων θα μπορούσαν να αυξηθούν εφόσον η αποκλιμάκωση του κόστους ανάπτυξης και κτίσης είναι μικρότερη από την αναμενόμενη αποκλιμάκωση των εσόδων ενοικίασης ή εκμετάλλευσης.
Το μεγάλο απόθεμα άδειων διαμερισμάτων, καταστημάτων και γραφείων σε συνδυασμό με την κάθετη μείωση της οικονομικής δραστηριότητας καθιστά προς το παρόν απίθανη και απόμακρη αυτή την εξέλιξη.
Οι μόνες πιθανές εξαιρέσεις αφορούν εξειδικευμένες περιπτώσεις ξένου επενδυτικού ενδιαφέροντος, π.χ. σε παραθεριστικές περιοχές, επενδύσεις συνδεδεμένες με ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και εφόσον υπάρξουν ελκυστικά κίνητρα κάποιες επενδύσεις σε μεταποιητικές δραστηριότητες.
Η αναγέννηση της ελληνικής αγοράς ακινήτων δεν θα γίνει με ελληνικά κεφάλαια και σίγουρα όχι άμεσα".
Βασίλης Σ. Κανέλλης
ethnos.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου