Τα ''προβλήματα'' της εξοχικής κατοικίας

Η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα από υπήκοο ξένου κράτους και κυρίως πολίτη χώρας εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, κάθε άλλο παρά εύκολο θα μπορούσε να χαρακτηριστεί εύκολο. Με τις Ευρωπαϊκές χώρες του Νότου, την Κύπρο, αλλά και την Τουρκία να είναι αξιόμαχοι ανταγωνιστές και να έχουν ήδη αποδείξει πως το αγοραστικό ενδιαφέρον για αγορά εξοχικής κατοικίας υπάρχει ακόμα, η Ελλάδα  με μία σωστή κατεύθυνση μπορεί να κερδίσει κομμάτι της πίτας . Γιατί όμως μέχρι τώρα το ενδιαφέρον για απόκτηση εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα είναι μειωμένο, ενώ παράλληλα οι ανταγωνίστριες  καταγράφουν πολύ υψηλά ποσοστά αγοροπωλησιών; Τι είναι αυτό που αποτρέπει τους επίδοξους αγοραστές  να κατευθυνθούν στην Ελληνική αγορά;

Οι αυξημένες τιμές είναι ο πρώτος σκόπελος που θα συναντήσει ο υποψήφιος αγοραστής, οι οποίες σε συνδυασμό με τα οικονομικά τεκταινόμενα των 3 τελευταίων ετών  και έχοντας σαν εφαλτήριο τα επισφαλή στεγαστικά δάνεια και τα προϊόντα τους στις ΗΠΑ, δημιουργούν σκεπτικισμό όσον αφορά την καταλληλότητα της εποχής για επένδυση στο Real Estate.

Πέραν όμως της δεδομένης χρονικής συγκυρίας μπορεί κάποιος να διαγνώσει και μία πληθώρα άλλων ανασταλτικών παραγόντων που έχουν να κάνουν με τις δομές των εμπλεκόμενων φορέων και του κράτους γενικότερα, αλλά και της νοοτροπίας της κοινωνίας και του επιχειρηματικού κόσμου.

Το ασαφές τοπίο στο χωροταξικό και το θέμα των ζωνών χρήσης αποτελεί σίγουρα τροχοπέδη για τις εταιρίες που αναζητούν μεγάλες κυρίως εκτάσεις για την ανάπτυξη συγκροτημάτων.

Η συνήθης πρακτική, της διαφοροποίησης των αναγραφόμενων στο συμβόλαιο τετραγωνικών και τιμήματος, δείχνει δικαίως στον ξένο αγοραστή παράλογη και δυσνόητη, καθώς αγοράζοντας τίθεται αυτομάτως και παράνομος. Ταυτόχρονα για κάποιον ο οποίος είναι πολίτης χώρας εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, υφίσταται το πρόβλημα της άδειας παραμονής στη χώρα.

Πρόβλημα που επίσης απαιτεί λύση είναι το πολύπλοκο γραφειοκρατικό θέμα των παραμεθόριων περιοχών. Για να καταστεί δυνατή η αδειοδότηση, από το εμπλεκόμενο υπουργείο Εθνικής Άμυνας και την ΕΛΑΣ, στον υποψήφιο αγοραστή μπορεί να χρειαστεί διάστημα έως και 1 έτους, που θέτει σε κίνδυνο την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Στην Ελλάδα υφίστανται 29 παραμεθόριες περιοχές μεταξύ των οποίων , η Κρήτη, η Κεφαλονιά, η   Χαλκιδική, η Θεσσαλονίκη, οι οποίες ύστερα από διαβουλεύσεις που λαμβάνουν χώρα μεταξύ των εμπλεκόμενων υπουργείων, συζητείται στο να μειωθούν σε 10, με παράλληλη απλοποίηση των γραφειοκρατικών διαδικασιών χορήγησης αδείας.

Ενώ η Ελλάδα είναι σίγουρα ως προορισμός καθόλα αξιοζήλευτος, εν τούτοις οι υποδομές όσον αφορά την μετακίνηση και την υγεία, παράγοντες σημαντικότατοι στην αξιολόγηση που γίνεται από τους ξένους επίδοξους αγοραστές, βρίσκονται χαμηλότερα από το μέσο όρο των ανταγωνιστών. Σημεία τουριστικού ενδιαφέροντος όπως μαρίνες, γήπεδα γκολφ και λοιποί χώροι ψυχαγωγίας και αναψυχής απουσιάζουν, σχεδόν παντελώς,  ακόμη και από το μελλοντικό σχεδιασμό. Ταυτόχρονα οι επαγγελματίες του χώρου δεν δρουν με εξωστρέφεια, απευθυνόμενοι κυρίως στην εγχώρια αγορά. Όσον αφορά την προώθηση και τη διάθεση από την πλευρά των μεσιτών, καθώς και την αναζήτηση της πραγματικής λειτουργικής αλλά και αισθητικής ανάγκης από την μεριά των κατασκευαστών, δεν υφίσταται σωστή και επαγγελματική προσέγγιση.

Αναλογιζόμενος κανείς τη δυσμενή οικονομική κατάσταση στην οποία βρίσκεται αυτή την στιγμή η Ελλάδα και δεδομένου ότι η εξοχική κατοικία και κυρίως αυτή η οποία απευθύνεται σε ξένους μπορεί να αποτελέσει μία έντονα εξαγωγική βιομηχανία, με παράλληλα πολλαπλά αναπτυξιακά οφέλη, είναι επιτακτικά άμεση η ανάγκη δημιουργίας ενός ολοκληρωμένου πλαισίου προσέγγισης του θέματος. 

Οι εχθροί του σκυροδέματος

Εξαιτίας της αφθονίας πρώτων υλών για την παρασκευή του, αλλά και των εξαιρετικών μηχανικών ιδιοτήτων που το χαρακτηρίζουν, το οπλισμένο σκυρόδεμα είναι ο πλέον διαδεδομένος τρόπος δόμησης του φέροντα οργανισμού των κατασκευών στην Ελλάδα.

Κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του δομήματος, του χρόνου δηλαδή που μπορεί μία κατασκευή να εξυπηρετήσει τους σκοπούς για τους οποίους φτιάχτηκε, το οπλισμένο σκυρόδεμα υπόκειται σε ένα πλήθος από εξωγενής επιρροές οι οποίες τείνουν να εκφυλίσουν τις μηχανικές του ιδιότητες. Τα χημικά στοιχεία του περιβάλλοντος αλληλεπιδρούν με το σώμα του σκυροδέματος τείνοντας να το αποδομήσουν. Παράγοντες που συντελούν και επιταχύνουν τέτοιες διαδικασίες είναι:

Χρόνος: Το οπλισμένο σκυρόδεμα είναι ένα μείγμα αδρανών υλικών το οποίο μετά τις χημικές διεργασίες της σκλήρυνσης του αποκτά στέρεα και στιβαρή δομή. Οι ισχυροί δεσμοί που αναπτύσσονται μεταξύ των επιμέρους υλικών που απαρτίζουν το σκυρόδεμα τείνουν να χαλαρώσουν με την πάροδο του χρόνου. Η φυσική γήρανση λοιπόν είναι αναπόφευκτη και μετά την έλευση 50 περίπου ετών η θλιπτική αντοχή του σκυροδέματος από σταθερή αρχίζει και μειώνεται. Παράλληλα εμφανίζεται το φαινόμενο του ερπυσμού (μερίδιο της παραμόρφωσης του σκυροδέματος που εξαρτάται από τις τάσεις λόγω δράσης μονίμων φορτίων). Είναι οι μόνιμες παραμορφώσεις που προκύπτουν σαν αποτέλεσμα μετακίνησης μορίων νερού στη μάζα του σκυροδέματος με την πάροδο του χρόνου.

Διάβρωση Οπλισμού: Η ιδιότητα που έχει ο χάλυβας να αντιδρά ταχύτατα με το οξυγόνο και να δημιουργεί προϊόντα του οξειδίου του σιδήρου, είναι ίσως η αχίλλειος πτέρνα του οπλισμένου σκυροδέματος. Το αποτέλεσμα αυτής της χημικής διεργασίας δεν είναι μόνο η απώλεια ενεργής επιφάνειας χάλυβα (επιφάνεια που αναλαμβάνει εφελκύστηκες τάσεις) αλλά και η επίδραση της στο σκυρόδεμα. Το οξείδιο του σιδήρου (σκουριά) έχει πολλαπλάσιο όγκο από αυτό του σιδήρου και το αποτέλεσμα αυτής της διεργασίας είναι η ρηγμάτωση - καταστροφή του σκυροδέματος που περιβάλλει την χαλύβδινη ράβδο (αποτίναξη επικάλυψης, μείωση ή και μηδενισμός της συνάφειας, επιτάχυνση της διαβρωτικής διαδικασίας).

Η διάβρωση του οπλισμού επιτυγχάνεται κατά πολύ όταν το προστατευτικό στρώμα που δημιουργείται στην επιφάνεια της χαλύβδινης ράβδου, σαν αποτέλεσμα του έντονου αλκαλικού περιβάλλοντος του σκυροδέματος απολεσθεί. Αυτό συμβαίνει όταν το PH μειωθεί αρκετά, όταν δηλαδή λάβουν χώρα είτε η ενανθράκωση του σκυροδέματος, είτε η είσοδος χλωριόντων στην μάζα του. Οι δύο αυτές διεργασίες είναι αποτέλεσμα περιβαλλοντικής επίδρασης σε συνθήκες που ευνοούν κάτι τέτοιο. Η ύπαρξη στον αέρα είτε περίσσειας χλωριόντων (κοντά στην θάλασσα, ύπαρξη χλωριούχου νάτριου) είτε περίσσεια CO₂ (περιβαλλοντική μόλυνση μεγαλουπόλεων), συντελεί στην ταχύτερη εξέλιξη των δύο αυτών διεργασιών.

Σημαντικός παράγοντας όπως αναφέρθηκε είναι οι συνθήκες του περιβάλλοντος αλλά παράλληλα είναι και η κατάσταση του σκυροδέματος του δομικού στοιχείου. Αν για παράδειγμα υπάρχουν ρωγμές στο σώμα του, η διείσδυση των χλωριόντων ή του CO₂, γίνεται ευκολότερα και ταχύτερα. Δυστυχώς οι ρωγμές που παρατηρούνται στο σκυρόδεμα αν και είναι ελέγξιμες και μπορούν να προβλεφθούν, εντούτοις δεν μπορούν να  αποφθεχθούν. Οι κυριότερες αιτίες δημιουργίας τους είναι οι ακόλουθες:
1. Θερμοκρασιακές μεταβολές: Η απότομη θερμοκρασιακή μεταβολή σε συνδυασμό με τα ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά υγρασίας δημιουργούν έντονες συστολοδιαστολές στο σκυρόδεμα αλλά και στο προστατευτικό επίχρισμα που δημιουργείται γύρω από τις ράβδους σιδήρου, λόγω του έντονα αλκαλικού περιβάλλοντος, με αποτέλεσμα την δημιουργία μικρορωγμών.
2. Συστολή Ξήρανσης: Κατά τη διαδικασία της σκλήρυνσης του σκυροδέματος δύναται να παρουσιαστούν πολύ μικρές ρωγμές ως αποτέλεσμα της βράχυνσης του λόγω της ξήρανσης.
3. Παγετός: Λόγω της διαφοροποίησης του όγκου του νερού κατά την πήξη του δημιουργεί στο σκυρόδεμα δυνάμεις που τείνουν να δημιουργήσουν ρωγμές. Η ικανότητα του σκυροδέματος να υποστεί τη δράση του παγετού χωρίς φθορά, εξαρτάται σαφώς από την ποιότητα του.
4. Φορτίσεις: Η μικρή εφελκυστική αντοχή του σκυροδέματος έχει σαν αποτέλεσμα τη δημιουργία ρωγμών στις εφελκυόμενες περιοχές των δομικών στοιχείων που δεν επηρεάζουν βέβαια την λειτουργικότητα ή την ανθεκτικότητα της κατασκευής, δημιουργούν όμως πρόσφορο έδαφος στην ευκολότερη διείσδυση στοιχείων που επιτυγχάνουν τη διάβρωση.

Σεισμός: Η επίδραση σεισμικών φορτίων πάνω στην κατασκευή εκτός των στατικών προβλημάτων που μπορεί να δημιουργήσουν προκαλούν την αποδιοργάνωση, μέσω πολύ μικρών μετακινήσεων, της συνοχής των αδρανών στοιχείων. Οι μικρορηγματώσεις αυτές έχουν μεν τριχοειδή φύση, διευκολύνουν όμως την εισχώρηση της υγρασίας και των χλωριόντων.

Πυρκαγιά: Η πυρκαγιά είναι ένας πολύ σημαντικός εχθρός του οπλισμένου σκυροδέματος. Κατά τη διάρκεια της και λόγω των πολύ υψηλών θερμοκρασιών που δημιουργούνται, συντελούν διάφορες αλλαγές στη δομή του.

1. Με την ταχύτατη εξάτμιση του νερού που υπάρχει στο σκυρόδεμα αναπτύσσονται υψηλές πιέσεις με αποτέλεσμα την θραύση τμημάτων.

2   Η θερμική διαστολή του σκυροδέματος έχει πάλι σαν αποτέλεσμα την θραύση του.

3.  Μειώνονται οι δυνάμεις συνάφειας μεταξύ σκυροδέματος και χαλύβδινων ράβδων.

4. Τα επιμέρους μηχανικά χαρακτηριστικά του χάλυβα όπως το όριο διαρροής και γενικά το διάγραμμα τάσης παραμόρφωσης, μεταβάλλονται και οι τιμές τους μειώνονται.

5.  Τα μηχανικά χαρακτηριστικά του σκυροδέματος μεταβάλλονται και η ανομοιόμορφη μεταβολή των τάσεων, λόγω απότομης θερμοκρασιακής μεταβολής (έναρξη πυρκαγιάς, κατάσβεση), επιδρά αρνητικά στην αντοχή του.

Κακοτεχνίες – Κατασκευαστικά λάθη: Καθώς το σκυρόδεμα, όσον αφορά την κατασκευή του αλλά κυρίως όσων αφορά την εκτέλεση του, δεν είναι βιομηχανοποιημένο προϊόν, η αποφυγή του λάθους και της κακοτεχνίας δεν είναι εφικτή. Για τον λόγο αυτό άλλωστε κατά τον υπολογισμό και την μελέτη στοιχείων  από οπλισμένο σκυρόδεμα υπεισέρχονται υψηλοί συντελεστές ασφάλειας. Μία κακοτεχνία  π.χ. μικρή, η ανύπαρκτη επικάλυψη οπλισμών, μη καλή συντήρηση κατά τη σκλήρυνση κτλ., μπορεί να επιφέρει επιτάχυνση των διαβρωτικών διαδικασιών. Μία πρόωρη φόρτιση των στοιχείων οπλισμένου σκυροδέματος πριν αυτό αναπτύξει τις αντοχές του, μπορεί να επηρεάσει την ικανότητα ανάληψης των φορτίων σχεδιασμού στο μέλλον.

Είναι γενικά αποδεκτό πάντως πως λόγω της σπουδαιότητας του φέροντος οργανισμού μίας κατασκευής, είναι απαραίτητο να γίνεται έλεγχος για τυχόν φθορές που μπορεί να έχει υποστεί το οπλισμένο σκυρόδεμα. Επίσης επιβεβλημένη είναι η συντήρηση του όταν διαπιστώνεται φθορά η οποία μπορεί να οδηγήσει σε επιτάχυνση διαδικασιών διάβρωσης οπλισμού. Παράλληλα όταν κρίνεται σκόπιμο θα πρέπει να παρακολουθείται και η φέρουσα ικανότητα επιμέρους στοιχείων μέσω μη καταστροφικών μεθόδων και να εξετάζεται η ενίσχυση των υπαρχόντων δομικών στοιχείων.


Real Estate και Κατασκευή

Στέγες

Ως κατασκευές οι στέγες χαρακτηρίζονται από επικλινή μη βατά επίπεδα ικανά να απομακρύνουν γρήγορα τα νερά της βροχής και τα χιόνια από της επιφάνειες τους. Το σχήμα τους καθορίζεται από τις τομές των επιπέδων αυτών μεταξύ τους καθώς επίσης και από τον αριθμό αυτών. Τα κεκλιμένα επίπεδα που μπορεί να έχει μια στέγη ορίζουν και την ονομασία της, π.χ. μονοκλινής (μονόριχτη) δικλινής (δίριχτη) τρικλινής (τρίριχτη) τετρακλινής (τετράριχτη) Η κλίση που έχουν τα επίπεδα αυτά εξαρτάται κυρίως από τις κλιματολογικές συνθήκες. Στην Ελλάδα η κλίση 40% που αντιστοιχεί σε γωνία 22°είναι η κυρίαρχη. Με τον όρο στέγη νοείται ο σκελετός και η επικάλυψη μαζί με τη μόνωση.

Για την κατασκευή μιας στέγης είναι απαραίτητη η μελέτη ο σχεδιασμός και η χάραξή της. Το κύριο φέρον δομικό σύστημα της στέγης είναι τα ζευκτά. Πρόκειται για δικτυωτές κατασκευές οι οποίες επαναλαμβάνονται τοποθετημένες παράλληλα ανά τακτά διαστήματα. Πάνω στις κεκλιμένες δοκούς των ζευκτών, εγκαρσίως, τοποθετούνται δοκοί (τεγίδες) έτσι ώστε να δημιουργήσουν την κατάλληλη επιφάνεια για την έδραση της επικάλυψης. Πολλές φορές είναι απαραίτητη η τοποθέτηση επιπλέον δοκών (επιτεγίδες), κάθετα στις τεγίδες, δημιουργώντας πιο πυκνή διάταξη. Πάνω στις τεγίδες ή στις επιτεγίδες μπορεί να εφαρμοστεί μία στρώση σανίδων (πέτσωμα)για την τελική επιφάνεια έδρασης της επικάλυψης. Στις ακμές (σημεία τομής των κεκλιμένων επιπέδων) τοποθετούνται δοκοί που καλούνται ημιζευκτά ή ψευδοζευκτά. Σε σημεία που η συνέχεια των ζευκτών πρέπει να διακοπεί, π.χ. για λόγους επισκεψιμότητας, λαμβάνεται η κατάλληλη μέριμνα με τοποθέτηση εγκάρσιων δοκών.

Μία από τις σημαντικότερες φορτίσεις, για την οποία πρέπει να ληφθεί μέριμνα κατά τη μελέτη και κατασκευή μιας στέγης, είναι ο άνεμος. Παράγοντες οι οποίοι είναι καθοριστικοί για την εντατική κατάσταση η οποία αναπτύσσεται σε μία στέγη λόγω ανέμου είναι αρχικά η έντασή του, η φορά πρόσπτωσης και η κλίση της στέγης. Δημιουργούνται έτσι φαινόμενα όχι μόνο πίεσης αλλά και αναρρόφησης που τείνουν να αποκολλήσουν τη στέγη (εναρπαγή). Για το λόγο αυτό πρέπει να λαμβάνεται κατάλληλη μέριμνα για τη στήριξη της στέγης αλλά και την αύξηση της δυσκαμψίας της όλης κατασκευής. Το τελευταίο επιτυγχάνεται εκτός της σύνδεσης των ζευκτών μεταξύ τους, μέσω των τεγίδων, και με την τοποθέτηση δοκών (αντιανέμια) στην εσωτερική πλευρά των κεκλιμένων δοκών των ζευκτών με φορά από το ψηλότερο προς το χαμηλότερο σημείο, διαγώνια. Το ίδιο γίνεται και στην άλλη πλευρά του ζευκτού με το αντιανέμιο να έχει αντίθετη φορά με το απέναντί του.

Η μόνωση της στέγης είναι ένα σημείο της κατασκευής στο οποίο θα πρέπει να δίνεται ιδιαίτερη προσοχή καθώς ως στοιχείο της κατασκευής έρχεται σε άμεση επαφή με το περιβάλλον. Η θερμομόνωση επιτυγχάνεται με την χρήση φύλλων εξηλασμένης πολυστερίνης η οποία τοποθετείται ανάμεσα στις τεγίδες. Στη συνέχεια γίνεται η υγρομόνωση με τη χρήση ασφαλτικών φύλλων, έτσι ώστε να προστατευτεί και η κατασκευή αλλά και η θερμομόνωση, η οποία χάνει τις ιδιότητές της αν έρθει σε επαφή με το νερό. Κατά την τοποθέτηση των ασφαλτόπανων θα πρέπει να λαμβάνεται μέριμνα έτσι ώστε να μην τραυματιστούν. Ανάλογα με το αν μεσολαβεί ή όχι, πλάκα μεταξύ της στέγης και του χώρου κατοικίας οι στέγες διακρίνονται σε θερμές ή ψυχρές. Στις ψυχρές η μόνωση γίνεται στην πλάκα ενώ στις θερμές στη στέγη.

Ως επικάλυψη υπάρχουν διάφορα υλικά τα οποία μπορούν να χρησιμοποιηθούν. Η πιο γνωστή και κλασική μέθοδος είναι με λασπωτά ή καρφωτά κεραμίδια. Ασφαλτικά κεραμίδια ή ακόμα και μεταλλικά, πολυκαρβονικά ή πολυεστερικά υλικά προστίθενται στη λίστα των υλικών και προσφέρουν ποικιλόμορφες λύσεις.

Εκσκαφές

Με τον όρο εκσκαφή νοείται η αφαίρεση εδαφικού υλικού ούτως ώστε να εφαρμοστεί η στατική και αρχιτεκτονική μελέτη μιας κατασκευής. Καθώς η εκσκαφή είναι μία επέμβαση στην φύση και στην ισορροπία που διαχρονικά έχει προκύψει, δημιουργούνται κατά τη διάρκειά της, δυνάμεις που τείνουν να την αποκαταστήσουν. Ενέχει έτσι ο κίνδυνος κατολισθήσεων καθώς κανένα έδαφος δεν θεωρείται ασφαλές και ικανό να φέρει το ίδιο βάρος του, εκτός περίπτωσης βραχώδους ή συμπαγούς εδάφους. Δημιουργείται έτσι η ανάγκη για υποστήριξη της εκσκαφής για την ασφάλεια των εργαζομένων και των όμορων κτισμάτων. Αυτές οι εργασίες καλούνται αντιστήριξη.

Οι βασικές κατηγορίες εδαφών είναι οι εξής:

1.    Βραχώδη ή συμπαγή εδάφη: Πρόκειται ουσιαστικά για τα πετρώματα.

2.    Γαιώδη ή ασύνδετα: Καθώς τα βραχώδη ή συμπαγή εδάφη καταστρέφονται από περιβαλλοντικούς παράγοντες (διάβρωση, αποσάθρωση κ.λ.π.) τα προϊόντα τους δημιουργούν αυτή την κατηγορία. Ο τρόπος με τον οποίο συνδέονται οι κόκκοι αυτοί δημιουργούν δύο κατηγορίες

α. Χαλαρά εδάφη. Είναι τα αμμώδη και χαλικώδη εδάφη όπου οι κόκκοι από τους οποίους αποτελούνται δεν έχουν καμία σύνδεση μεταξύ τους.

β. Συνδετικά εδάφη. Είναι τα πηλώδη και τα αργιλώδη εδάφη όπου οι κόκκοι από τους οποίους αποτελούνται δεν ξεχωρίζουν μεταξύ τους.

Η εκπόνηση εδαφοτεχνικής μελέτης για την γνώση της  διαστρωμάτωσης και των μηχανικών ιδιοτήτων του εδάφους, εξαρτάται από το μέγεθος του έργου.

Πριν την έναρξη των εργασιών θα πρέπει να γίνονται έλεγχοι και έρευνες  για την ύπαρξη δικτύων (ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΕΥΔΑΠ κ.λπ.) σε συνεργασία με τους αρμόδιους φορείς. Καθορίζονται η θέση και το είδος των δικτύων και γίνεται η ανάλογη εργασία μεταφοράς ή αποξηλώσεως τους. Συνήθως η ύπαρξη δικτύων γίνεται αντιληπτή από την διαστρωμάτωση  κατά τη διάρκεια της εκσκαφής ή από τυχόν ύπαρξη υλικών επισήμανσης π.χ. τούβλα παραπέμπουν στον ΟΤΕ, τσιμεντένιες πλάκες στη ΔΕΗ κ.λπ.

Οι εκσκαφές εκτελούνται με μηχανικά μέσα (τσάπες, φορτωτές, σφυριά κ.λπ.). Προεξέχοντα εδαφικά τμήματα, μάντρες που δεν μπορούν να αντιστηριχτούν κ.λπ. θα πρέπει να καθαιρούνται. Για τα όμορα κτίρια θα πρέπει να δημιουργείται υποστήριξη η οποία δύναται να υλοποιηθεί με μεθόδους όπως κατασκευή ντουλαπιών, αγκυρώσεις ή εκτοξευόμενο σκυρόδεμα.

Στην περίπτωση που κατά την εκσκαφή , ο υπόγειος ορίζοντας βρίσκεται ψηλότερα από την τελική στάθμη εκσκαφής (ταμπάνι) θα πρέπει μέσω αντλιών να  απομακρύνεται το νερό. Κατά την άντληση όμως είναι βέβαιο ότι ο υδροφόρος ορίζοντας γύρω από το σημείο άντλησης θα τροποποιηθεί κι αυτό θα πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά τις εργασίες αντιστήριξης και ευστάθειας γενικότερα, των γειτονικών κτισμάτων.

Τα υλικά εκσκαφής θα πρέπει να απομακρύνονται από τα άκρα του σκάμματος σε απόσταση τέτοια που να μην είναι δυνατή η πτώση τους μέσα στο σκάμμα αλλά ούτε να δημιουργούν με το ίδιο βάρος τους περεταίρω ωθήσεις ικανές να επιφέρουν αστοχίες στα πρανή της εκσκαφής. Ταυτόχρονα ως παράγοντες αύξησης του κινδύνου κατολισθήσεως ή αστοχίας πρανούς θα πρέπει να λαμβάνονται και οι ακόλουθοι. Δονήσεις οι οποίες προέρχονται από την εκσκαφή ή την διέλευση βαρέων οχημάτων, κορεσμός του εδάφους λόγω βροχής, ερπυστική παραμόρφωση του εδάφους, μπορούν να άρουν την συνεκτικότητα και την συνέχεια του.

Κατά τη διάρκεια της εκσκαφής και με την πρόοδο αυτής γίνεται έρευνα της σύστασης του εδάφους. Αρκετές φορές τροποποιείται η στατική μελέτη αν αυτό κριθεί σκόπιμο. Οι εργασίες εκσκαφής θα πρέπει να εκτελούνται με τέτοιον τρόπο ούτως ώστε να μην προκαλέσουν χαλάρωση του εδάφους θεμελίωσης. Για την ελαχιστοποίηση του κόστους της εκσκαφής , θα πρέπει να υπολογιστεί ο όγκος των προϊόντων που θα χρειαστούν για την επίχωση και τα υπόλοιπα να απομακρυνθούν. Ο πυθμένας της εκσκαφής θα πρέπει να έχει τα υψόμετρα της μελέτης. Περιπτώσεις όπου το βάθος είναι μεγαλύτερο από το απαιτούμενο αντιμετωπίζεται είτε με επιχώσεις πριν την σκυροδέτηση των θεμελίων, είτε με αύξηση του ύψους του υπογείου.

Απαραίτητη κατά τη διάρκεια των εργασιών είναι η τήρηση των μέτρων ασφαλείας που προβλέπονται από την αντίστοιχη νομοθεσία ασφάλειας εκσκαφών. Τέτοια είναι, περιφράξεις, σημάνσεις, φωτισμός, ατομική προστασία κ.λπ.

Τοιχοποιία

Σε παλαιότερες εποχές και προ της χρήσης του οπλισμένου σκυροδέματος ή του χάλυβα ως δομικό στοιχείο, η δόμηση των κατασκευών γινόταν σχεδόν αποκλειστικά με τοιχοποιία. Στην πλειονότητα των περιπτώσεων η τοιχοποιία καλούταν να αναλάβει τα φορτία της κατασκευής (ίδια ή εξωγενή) και τιτλοδοτούταν ως φέρουσα τοιχοποιία. Κύρια υλικά της φέρουσας τοιχοποιίας είναι οι πέτρες οι οποίες χωρίς συνδετικό κονίαμα (ξερολιθιά) ή με αυτό πλέκονταν μεταξύ τους (αρμολόγηση) δημιουργώντας έτσι μία βαριά και στιβαρή κατασκευή με ιδιαίτερη ικανότητα στην ανάληψη κατακόρυφων φορτίων, χωρίς αντίστοιχη ικανότητα στις οριζόντιες καταπονήσεις.

Μετά την καθιέρωση του οπλισμένου σκυροδέματος και του δομικού χάλυβα ως κυρίαρχα υλικά στην κατασκευή του φέροντα οργανισμού, η τοιχοποιία έπαψε πια να είναι φέρουσα και ο σκοπός της έγινε αποκλειστικά η πλήρωση των κενών  μεταξύ των δομικών στοιχείων και η διαμόρφωση ή γενικότερα η υλοποίηση του αρχιτεκτονικού σχεδίου.

Η συνηθέστερη μεθοδολογία κατασκευής τοιχοποιίας που συναντάται στην Ελλάδα είναι με οπτόπλινθους (τούβλα). Μικρότερη απήχηση έχουν οι πλάκες από πορομπετόν, ενώ συνεχώς κερδίζει έδαφος η ξηρά δόμηση που όμως δεν αφορά την παρούσα παρουσίαση.

Οι οπτόπλινθοι (τούβλα) κατασκευάζονται σε τυποποιημένες διαστάσεις των 12, 8 και 6 οπών. Οι οπές οι οποίες διατρέχουν κατά μήκος το σώμα του οπτόπλινθου, εξυπηρετούν ταυτόχρονα στη μείωση του ίδιου βάρους και την αύξηση της θερμαντικής και ηχομονωτικής ικανότητας ενώ βοηθούν στην ανάπτυξη καλύτερης συνάφειας με το συγκολλητικό υλικό (λάσπη). Οι 12 οπών οπτόπλινθοι είναι οι ως επί το πλείστον χρησιμοποιούμενοι, ενώ οι 8 οπών εξοικονομούν χώρο στα συρόμενα και οι 6 οπών χρησιμοποιούνται για τα ‘σφηνώματα’ στα τελειώματα των τοίχων με τις πλάκες και τα δοκάρια.

Η μεθοδολογία του χτισίματος της τοιχοποιίας με οπτόπλινθους ακολουθεί κάποιους βασικούς κανόνες που έχουν να κάνουν με την μηχανική και  την αρχιτεκτονική-θερμομονωτική μελέτη. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνεται στην κατακορύφωση των στοιχείων της τοιχοποιίας καθώς αυτό βοηθά στο να μη δημιουργούνται προβλήματα σε μεταγενέστερες οικοδομικές εργασίες (σοβάτισμα, ελαιοχρωματισμοί κ.τ.λ.)

Κατά τη διαδικασία του κτισίματος χρησιμοποιείται συγκολλητική ουσία (λάσπη) που δημιουργείται με την ανάμειξη άμμου-τσιμέντου-ασβέστη και νερού σε συγκεκριμένες αναλογίες. Η μία σειρά τούβλα τοποθετείται πάνω στην άλλη έτσι ώστε το κέντρο του κάθε οπτόπλινθου να βρίσκεται στον αρμό της ένωσης των δύο από κάτω. Με τον τρόπο αυτό επιτυγχάνεται περισσότερη στιβαρότητα.

Η συνέχεια των οπτόπλινθων σε μία τοιχοποιία θα πρέπει να διακόπτεται αρχικά σε ύψος 1,20 m και στη συνέχεια στο ύψος των πορτών και των παραθύρων από μία λωρίδα ενιαία και συνεχή από οπλισμένο σκυρόδεμα. Αυτή η  λωρίδα λέγεται σενάζ και όταν γεφυρώνει το άνοιγμα κάποιου κουφώματος, πρέκι. Η λογική της ύπαρξης του σενάζ είναι απλή και βασίζεται στην   αντισεισμική θωράκιση της τοιχοποιίας.

Ο όρος αντισεισμική θωράκιση της τοιχοποιίας έχει την λογική της μη  ρηγμάτωσης της σε μέτριας έντασης σεισμούς. Λόγω της φύσης των υλικών και της μεθοδολογίας κατασκευής, η τοιχοποιία είναι μία ιδιαίτερα ψαθυρή κατασκευή με αποτέλεσμα σε μικρές γωνιακές παραμορφώσεις να αντιδρά απότομα με ρηγμάτωση. Βέβαια κατά τη διάρκεια των στατικών υπολογισμών εμπλέκεται η σχετική μετακίνηση των άκρων του ορόφου, η οποία δεν πρέπει να υπερβαίνει μία οριακή  τιμή (έναντι ρηγματώσεως τοιχοποιίας).

Η κατασκευή του σενάζ πρέπει να ακολουθεί τους κανόνες του οπλισμένου σκυροδέματος καθώς πρόκειται για μία δοκό. Οπλίζεται και στην άνω και στην κάτω μεριά και καλό θα ήταν να έχει και οπλισμό έναντι διατμητικών δυνάμεων. Στην αγορά υπάρχουν έτοιμοι τυποποιημένοι οπλισμοί για σενάζ με αρκετά υψηλό κόστος όμως και έτσι στην πραγματικότητα το σενάζ οπλίζεται με βέργες σιδήρου Φ8 συνήθως και έπειτα σκυροδετείται.

Όσον αφορά την σύνδεση του με τα κατακόρυφα δομικά στοιχεία θα πρέπει να αποφεύγεται καθώς δύναται να προσδώσει υπό συγκεκριμένη σεισμική φόρτιση μία επιπρόσθετη σημειακή δύναμη σε αυτά. Άλλωστε η σύνδεση αυτή δεν έχει ουσιαστικό νόημα καθώς είναι βέβαιο ότι θα αστοχήσει αφού ένα στοιχείο με πολύ μεγάλη δυσκαμψία και αντοχή θα μεταφέρει υψηλές εντατικές δυνάμεις σε ένα στοιχείο με πολύ μικρότερη δυσκαμψία και ικανότητα ανάληψης εντατικών μεγεθών. Προτείνεται κατά τη σκυροδέτηση του σενάζ να προβλέπεται η κατασκευή κατάλληλου αρμού.

Στο τελείωμα της τοιχοποιίας και στην επαφή του με τα δομικά στοιχεία της πλάκας ή του δοκαριού, συνηθίζεται από τα συνεργεία να τοποθετείται μία σειρά 6 οπών οπτόπλινθων υπό γωνία με την λογική του σφηνώματος της όλης κατασκευής. Αυτό έχει μόνο κατασκευαστικό νόημα (διευκόλυνση του συνεργείου) και όχι προστασία έναντι ανατροπής της τοιχοποιίας. Η προστασία έναντι ανατροπής επιτυγχάνεται έτσι κι αλλιώς από τη γεωμετρία της ίδια της τοιχοποιίας.

Το πάχος της τοιχοποιίας εξαρτάται από το είδος του κτιρίου, τις ανάγκες που πρέπει να καλυφθούν την αρχιτεκτονική και την μελέτη θερμομόνωσης. Για συνήθης κατοικίες λαμβάνει χώρα ένας διαχωρισμός ανάλογα με το αν οι τοιχοποιία έρχεται σε επαφή με το εξωτερικό περιβάλλον ,το  κλιμακοστάσιο ή γειτονική ιδιοκτησία. Σε αυτές τις περιπτώσεις το πάχος της προκύπτει με τοποθέτηση των 12 οπών οπτόπλινθων  σε παράθεση (διπλά) και η τοιχοποιία καλείται μπατική. Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις πλην εξαιρέσεων που περιγράφονται στην αρχιτεκτονική μελέτη, η τοιχοποιία αποτελείται από έναν οπτόπλινθο  και ονομάζεται δρομική.  Στις τοιχοποιίες που έρχονται σε επαφή με μη θερμαινόμενους  χώρους, μεταξύ των οπτόπλινθων της μπατικής τοιχοποιίας παρεμβάλλεται θερμομονωτικό υλικό, η φύση και η διάσταση του οποίου καθορίζονται από την μελέτη θερμομόνωσης.

Για την κατασκευή τοιχοποιίας από πορομπετόν ακολουθείται παρόμοια  μεθοδολογία με τη διαφορά ότι τον ρόλο των οπτόπλινθων παίζουν οι πλάκες του πορομπετόν, οι διαστάσεις των οποίων είναι αρκετά μεγαλύτερες και δεν έχουν διάκενο, ενώ στον ρόλο του συνδετικού κονιάματος βρίσκεται ειδική κόλλα. Η κατασκευή σενάζ καθώς επίσης τα πάχη και η τοποθέτηση θερμομονωτικού υλικού παραμένουν ίδια.

Χρησικτησία

Ως χρησικτησία ορίζεται η κτήση κυριότητας ενός ακινήτου χωρίς μετεγγραμμένο, σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο,  συμβόλαιο, αλλά με την μακρά χρήσης ενός ακινήτου και με την πεποίθηση αυτού που το χρησιμοποιεί ότι το εξουσιάζει σαν δικό του. Η νομή ή η φυσική εξουσίαση του πράγματος παράλληλα με τη διάνοια κυρίου, θα πρέπει να ισχύει για 20 έτη χωρίς κάποιος να στραφεί νομικά απέναντι του. Στην περίπτωση που συμβαίνουν τα παραπάνω , δύναται το ακίνητο να περιέλθει στην κατοχή αυτού που τα ασκεί.

Η χρησικτησία που αποτελεί πρότυπο τρόπο απόκτησης κυριότητας, διακρίνεται σε τακτική και έκτακτη.

Η τακτική χρησικτησία προϋποθέτει το ακίνητο να είναι δεκτικό χρησικτησίας, ενώ παράλληλα ο αποκτών την κυριότητα θα πρέπει να το νέμεται καλόπιστα για διάστημα τουλάχιστον 10 ετών, αποδεικνύοντας το με νόμιμο ή νομιζόμενο τίτλο.  Πράξεις οι οποίες συνηγορούν στην απόδειξη της νομής αρχικά θα πρέπει να είναι εμφανείς και διαρκείς. Π.χ. η εκμίσθωση, η φύλαξη, η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος, η επισκευή, η συντήρηση, η περίφραξη ή αποδοχή κληρονομιάς και η καταβολή οικείου φόρου αποτελούν τέτοιες πράξεις.

Η έκτακτη χρησικτησία δεν απαιτεί ύπαρξη νόμιμου ή νομιζόμενου τίτλου, παρά μόνο η απόδειξη της νομής για διπλάσιο, σε σχέση με την τακτική χρησικτησία, διάστημα. Άρα μετά την έλευση της 20ετίας δύναται να αποκτηθεί η κυριότητα του ακινήτου.

Κατά το άρθρο 1055 του Αστικού Κωδικού εξαιρούνται από τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, τα πράγματα που ανήκουν σε πρόσωπα τα οποία τελούν υπό γονική μέριμνα επιτροπεία ή δικαστική αντίληψη.  Σκοπός της διάταξης αυτής είναι η προστασία των προσώπων αυτών από τον κίνδυνο να χάσουν την κυριότητα τους στα πράγματα που τους ανήκουν ενόσω κρατούν οι κατασκευές αυτές.

Στις μεταξύ συγκυριών σχέσεις η χρησικτησία για να προσδώσει κυριότητα σε έναν εκ των συγκυριών, θα πρέπει να γίνει γνωστό από τον εν λόγω συγκύριο ότι στο εξής ασκεί νομή σε όλο το ακίνητο. Το χρονικό όριο των 20ετών ξεκινά από το σημείο της γνωστοποίησης.

Για να δηλωθεί ως αιτία κτήσης του δικαιώματος έκτακτη χρησικτησία, αν δεν υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση, πρέπει να υποβληθούν έγγραφα που να αποδεικνύουν τη χρησικτησία. Π.χ. λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ, κλπ, μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, πράξη αναγνώρισης ορίων, ένορκες βεβαιώσεις κλπ. Μετά την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων δεν επιτρέπεται να υποβληθεί δήλωση δικαιώματος με αιτία κτήσης τη χρησικτησία για ακίνητο το οποίο έχει καταχωρηθεί ως ‘αγνώστου ιδιοκτήτη’.

Κατασκευή πισίνας

Η σχέση του ανθρώπου με το υγρό στοιχείο πάντοτε ήταν ιδιαίτερα στενή καθώς η αίσθηση ελευθερίας και χαλάρωσης που προσφέρει ήταν πάντοτε ελκυστική. Γυρνώντας πίσω στο χρόνο, μέσα από ανασκαφές στην Αίγυπτο, την Κρήτη (Κνωσός), τη Ρώμη και άλλες περιοχές διαπιστώνουμε την ύπαρξη χώρων για την επαφή του ανθρώπου με το νερό.

Στις μέρες μας η πισίνα αποτελεί μία αρχιτεκτονική κατασκευή που απαντάται συχνά και σε διάφορες μορφές ως χώρος άθλησης, ξεκούρασης και αισθητικής απόλαυσης. Λόγω της προηγμένης τεχνολογίας καθώς και της μαζικότητας στην παραγωγή, το κόστος για την κατασκευή μιας πισίνας μειώνεται συνεχώς, κάνοντας την όλο και πιο προσιτή.

Η σωστή μελέτη και κατασκευή της πισίνας είναι προαπαιτούμενο για μία ασφαλή, υγιεινή και λειτουργική χρήση της με αντοχή στον χρόνο.