Γιατί καταγράφεται αυξημένη ζήτηση για αγορά ακινήτων στην ελληνική πρωτεύουσα και τι πρέπει να προσέξουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές
Μπορεί η κρίση στην Ελλάδα να προκάλεσε, μεταξύ άλλων, πάγωμα στην αγορά ακινήτων της χώρας, ωστόσο αυτό δεν φαίνεται να πτοεί αρκετούς Κύπριους να αναζητήσουν ευκαιρίες. Σύμφωνα με τους επαγγελματίες του χώρου στην Ελλάδα, η ζήτηση από Κυπρίους για ακίνητα, κυρίως στην Αθήνα, καταγράφεται αυξημένη το τελευταίο διάστημα.
Αναλυτικότερα, ανέκαθεν η αγορά ακινήτων της Αθήνας προσέλκυσε αρκετούς Κυπρίους επενδυτές για πολλούς - ευνόητους λόγους. Οι περισσότεροι ξεκινούν την αναζήτηση ακινήτου – ως επί το πλείστον διαμερίσματος– στην Αθήνα, με σκοπό να καλύψουν την ανάγκη των παιδιών που σπουδάζουν στην ελληνική πρωτεύουσα, αναφέρει στη Business Weekly ο Πασχάλης Νικολαϊδης, από το γραφείο Landtourist Estates Hellas. Πέραν, όμως, αυτών των περιπτώσεων, υπάρχουν χιλιάδες Κυπρίων, «το τονίζω χιλιάδες, ούτε εκατοντάδες, ούτε δεκάδες», υπογράμμισε ο κ. Νικολαϊδης, που διαθέτουν ή ψάχνουν ακίνητο στην Αθήνα.
ΑΛΛΑΓΕΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ
Αφορμή για το συγκεκριμένο ρεπορτάζ, έδωσαν οι συνεχείς αναφορές σε αλλαγές στη νομοθεσία, όσον αφορά στα ακίνητα και πώς επηρεάζονται οι ιδιοκτήτες τους και κατ’ επέκταση οι Κύπριοι ιδιοκτήτες και αγοραστές. Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Νικολαϊδη, «προς το παρόν ακούμε μόνο εξαγγελίες». Δεν έχει αλλάξει ακόμα οτιδήποτε ουσιαστικό σε σχέση με την αγορά ακινήτων, που να επηρεάζει άμεσα και τους Κυπρίους ιδιοκτήτες.
Σύμφωνα με τον κ. Νικολαϊδη, οι αλλαγές που προωθούσε η Κυβέρνηση αφορούσαν: (α) Αλλαγή των αντικειμενικών αξιών. Το Κράτος υπολογίζει τις αξίες των ακινήτων για σκοπούς φορολογίας, με βάση την αντικειμενική και όχι την εμπορική αξία ενός ακινήτου. Πρόθεση της Κυβέρνησης ήταν να διαφοροποιήσει αυτές τις αξίες, ωστόσο, προς το παρόν δεν έγινε κάτι, ανέφερε ο κ. Νικολαΐδης.
(β) Μείωση του ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας). Ούτε αυτή η εξαγγελία έχει προχωρήσει στο στάδιο της υλοποίησης.
(γ) Αλλαγή συντελεστών δόμησης και κάλυψης. Ισχύουν τα ίδια με τα πιο πάνω.
ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΠΡΟΣ ΕΠΕΝΔΥΤΕΣ
Οι κυριότερες συστάσεις του κ. Νικολαΐδη προς τους υποψηφίους επενδυτές –αγοραστες ακινήτων στην Αθήνα, εστιάζονται στα εξής: (1) Η ψαλίδα, όσον αφορά στις τιμές των ακινήτων ανά περιοχή ή ακόμα και ανά δρόμο, είναι τεράστια στην Αθήνα. Μπορεί η τιμή ενός διαμερίσματος να διαφέρει από ένα άλλο δυο δρόμους πιο κάτω μέχρι και κατά 10.000 ευρώ. (2) Οι επενδυτές από το εξωτερικό πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί, όταν θα επιχειρήσουν να αγοράσουν σπίτι στην Αθήνα και για το λόγο αυτό θα ήταν καλύτερα να απευθυνθούν σε επαγγελματίες. Αυτό ισχύει διπλά για τους Κύπριους μιας και η φήμη που επικρατεί στην Ελλάδα είναι ότι «οι Κύπριοι έχουν λεφτά» και επομένως η τιμή μπορεί εύκολα να πάει προς τα πάνω. (3) Ο δανεισμός για την αγορά ενός ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει κατά πολύ του 1/3 της αξίας του ακινήτου, σύμφωνα με τον κ. Νικολαΐδη, ώστε να μην υπάρχει στο μέλλον πρόβλημα με την αποπληρωμή, ένεκα και της αύξησης των επιτοκίων που παρατηρείται πρόσφατα.
ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΚΑΙ ΤΙΜΕΣ
Αυτή τη στιγμή υπάρχουν ευκαιρίες στην αγορά, γι’ αυτό, άλλωστε, και παρατηρείται αυξημένο ενδιαφέρον από πλευράς Κυπρίων για αγορά στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, ωστόσο η μείωση των τιμών δεν είναι στον βαθμό που ίσως κάποιοι να ανέμεναν λόγω της κρίσης που επικρατεί στη χώρα, ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Νικολαΐδης. Συγκεκριμένα, εξήγησε ότι η μείωση στις τιμές κυμαίνεται στο 20% – 30% για τα παλιά διαμερίσματα και όχι 50% όπως ορισμένοι υπολογίζουν. Για τα καινούργια διαμερίσματα – όπου καινούργια, είναι τα διαμερίσματα, τα οποία κτίστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια, η μείωση στις τιμές είναι ακόμα μικρότερη. Και αυτό έχει την εξήγηση του. Τα προηγούμενα χρόνια οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης έκαναν «χρυσές δουλειές» και σήμερα, αρκετοί εξ αυτών, είναι σε θέση να διαθέτουν ρευστό και να μην αναγκάζονται να μειώσουν τις τιμές τους για να εξασφαλίσουν άμεσα χρήματα. Συναφώς, τα τελευταία χρόνια, το κόστος ανέγερσης ακινήτων είχε αυξηθεί και, επομένως, δεν συμφέρει στους επιχειρηματίες να πωλήσουν πολύ πιο κάτω από τις σημερινές αξίες. Όλα αυτά, εξηγούν και την στροφή των περισσότερων στο ενοίκιο, δεδομένου ότι η αγορά ακινήτων είναι απλησίαστη για μεγάλη μερίδα πολιτών.
Όσον αφορά στις περιοχές που προτιμούν οι Κύπριοι για αγορά ακινήτου, αυτές είναι: Ζωγράφου, Αμπελόκηποι, Καισαριανή, Γκύζη και Ηλύσια. Υπάρχει, βέβαια, και αρκετό ενδιαφέρον για το Κολωνάκι, ωστόσο αφορά συγκεκριμένη μερίδα επενδυτών, μιας και οι τιμές είναι πολύ διαφορετικές σε σχέση με άλλες περιοχές της Αθήνας. Οι τιμές για αγορά νεόδμητων διαμερισμάτων στις πιο πάνω περιοχές κυμαίνονται στα 3000 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ για τα παλιά διαμερίσματα στα 1400 ευρώ το τετραγωνικό. «Πολλές φορές λέμε στους υποψηφίους αγοραστές ότι δεν είναι κακό να αγοράσεις ένα παλιό διαμέρισμα και να το ανακαινίσεις, δεδομένου ότι υπάρχει μεγάλη διαφορά στην αγορά του σε σχέση με ένα καινούργιο, ωστόσο, η διαφορά που θα λάβεις στο ενοίκιο είναι πολύ μικρή. Δηλαδή, για ένα καινούργιο διαμέρισμα που θα το αγοράσεις 150.000 ευρώ, θα λαμβάνεις ενοίκιο 500 ευρώ, ενώ για ένα παλιό, που θα το αγοράσεις 70.000, θα λαμβάνεις ενοίκιο 400 ευρώ».
ΟΙ ΚΥΠΡΙΟΙ ΣΤΗΝ ΑΘΗΝΑ
Η Business Weekly επικοινώνησε με μεσίτες στην Αθήνα, με στόχο να καταγράψουμε το προφίλ των Κύπριων επενδυτών στην αγορά ακινήτων της ελληνικής πρωτεύουσας, καθώς επίσης και το σκηνικό της αγοράς, όπως διαμορφώνεται σήμερα. Μεταξύ άλλων, καταγράφονται τα εξής:
• Υπάρχει αυξημένη ζήτηση από Κυπρίους για αγορά ακινήτων, κυρίως στην Αθήνα.
• Οι περιοχές, οι οποίες συνήθως προτιμούνται από Κυπρίους για αγορά ακινήτων είναι οι: Ζωγράφου, Αμπελόκηποι, Ηλύσια, Γκύζι και Καισαριανή.
• Οι τιμές για νεόδμητα διαμερίσματα, 50 τετραγωνικών περίπου, στις πιο πάνω περιοχές κυμαίνονται στις 3.000 ευρώ το τετραγωνικό και για παλιά διαμερίσματα στα 1400 ευρώ το τετραγωνικό
• Ενδιαφέρον παρουσιάζεται και για το Κολωνάκι, ωστόσο, η συγκεκριμένη περιοχή είναι μια εντελώς διαφορετική αγορά, τόσο από πλευράς τιμών, όσο και από πλευράς επενδυτών.
• Αυτή τη στιγμή υπάρχουν χιλιάδες Κύπριοι που διαθέτουν ακίνητα στην Ελλάδα (κυρίως Αθήνα), χωρίς ωστόσο να είναι δυνατό να συγκεκριμενοποιηθεί περισσότερο ο αριθμός.
• Παρά τις πολλές εξαγγελίες της ελληνικής Κυβέρνησης, μέχρι στιγμής δεν έχει αλλάξει κάτι ουσιαστικό από πλευράς νομοθεσίας, όσον αφορά στον τομέα της αγοράς ακινήτων.
• Οι Κύπριοι πρέπει να είναι διπλά προσεκτικοί όταν θα επιχειρήσουν να αγοράσουν από μόνοι τους ακίνητα στην Ελλάδα. Η εντύπωση που υπάρχει εκεί είναι ότι «οι Κύπριοι κρατούν λεφτά» και η τιμή αυτόματα αυξάνεται κατακόρυφα. Αυτός είναι ο κανόνας και όχι η εξαίρεση, μας ανέφεραν χαρακτηριστικά μεσίτες από την Αθήνα.
Οι περιοχές που ελκύουν
Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής πέραν των 150.000 διαθέσιμων ακινήτων. Ας δούμε τις περιοχές που συνήθως ενδιαφέρουν τους Κύπριους:
ΚΟΛΩΝΑΚΙ
Το Κολωνάκι ανήκει στο πρώτο δημοτικό διαμέρισμα του δήμου Αθηναίων
και συνορεύει με τις περιοχές Νεάπολη και Λυκαβηττό. Σημαντικός αριθμός του
υπάρχοντος αποθέματος, τόσο των ελάχιστων νεόδμητων όσο και των παλαιότερων κατοικιών, χρησιμοποιούνται και ως γραφειακοί χώροι.
Τα επίπεδα τιμών, που είναι υψηλότερα σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές
του Δήμου Αθηναίων, παρουσιάζουν σημαντικές διακυμάνσεις και εξαρτώνται,
κυρίως, από τη θέα που διαθέτουν τα ακίνητα στον Λυκαβηττό και στην Ακρόπολη, την εγγύτητα στην Πλατεία Κολωνακίου, τον όροφο και φυσικά την ποιότητα
κατασκευής.
Ο όγκος συναλλαγών κατά το 2010 ήταν ιδιαίτερα περιορισμένος και αναφέρεται σε περιπτώσεις που οι τιμές υποχώρησαν σε σημαντικό βαθμό. Εκτιμάται
ότι η υποχώρηση των ζητούμενων τιμών που σημειώθηκε σε σχέση με το 2009
ανήλθε σε επίπεδα άνω του 15%.
Τιμές για νεόδμητα: Από 7.000 μέχρι 10.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ - ΓΚΥΖΗ - ΕΛΛΗΝΟΡΩΣΣΩΝ
Οι συγκεκριμένες περιοχές βρίσκονται στο βόρειο τμήμα του δήμου Αθηναίων και ανήκουν στο 7ο δημοτικό διαμέρισμα. Το απόθεμα νεόδμητων διαμερισμάτων είναι περιορισμένο με συνήθεις επιφάνειες 75 – 105 τμ. Τα επίπεδα ζητούμενων τιμών εξαρτώνται από τη θέση, τον όροφο και την ποιότητα κατασκευής του ακινήτου. Μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον συγκέντρωσαν τα παλαιά διαμερίσματα μικρής επιφάνειας, που διαθέτουν εγγύτητα στους σταθμούς μετρό.
Οι Αμπελόκηποι και η περιοχή των Ελληνορώσσων εμφανίζουν υψηλότερα
επίπεδα τιμών, κυρίως λόγω εγγύτητας με τους σταθμούς μετρό Πανόρμου,
Αμπελόκηποι και Κατεχάκη. Στη Νέα Φιλοθέη, η οποία συνορεύει με το Ψυχικό,
οι ζητούμενες τιμές ξεπερνούν τα επίπεδα των €3.000/τμ.
Η υποχώρηση των ζητούμενων τιμών νεόδμητων διαμερισμάτων, σε σχέση
με το 2009, παρουσιάζεται μεγαλύτερη στις περιοχές Ελληνορώσσων και Αμπελοκήπων, σε σχέση με την περιοχή του Γκύζη και διαμορφώθηκε στα επίπεδα του 9%. Σημαντική παρουσιάζεται και η υποχώρηση των ζητούμενων τιμών παλαιών
διαμερισμάτων.
Αμπελόκηποι – Ελληνορρώσσων: Νεόδμητα διαμερίσματα από 2.800 μέχρι 3.100 ευρώ το τετραγωνικό.
ΚΗΦΙΣΙΑ
Η Κηφισιά, μαζί με τη Νέα Ερυθραία και την Εκάλη, αποτελούν, πλέον, τον Δήμο Κηφισιάς. Βρίσκεται βόρεια της πόλης της Αθήνας και είναι όμορη των
Δήμων Πεντέλης, Αμαρουσίου, Πεύκης - Λυκοβρύσεως, Μεταμορφώσεως,
Αχαρνών, της Νέας Ερυθραίας, της Εκάλης και του ορεινού όγκου της Πεντέλης.
Οι ζητούμενες τιμές των νεόδμητων κατοικιών στις «ακριβές» περιοχές της
Κηφισιάς παρουσίασαν υποχώρηση μεγαλύτερη του 5%, ενώ πραγματοποιήθηκε
αρκετά περιορισμένος αριθμός συναλλαγών. Οι ελάχιστες πράξεις νεόδμητων πολυτελών κατοικιών στον Κοκκιναρά και την Πολιτεία κυμάνθηκαν στα επίπεδα τιμών μεταξύ €4.000 - €6.000/τ.μ., με σημαντική έκπτωση από την αρχική ζητούμενη τιμή. Αναφορικά με τις μεζονέτες της Νέας και Κάτω Κηφισιάς δεν εκδηλώθηκε ιδιαίτερο αγοραστικό ενδιαφέρον, ο όγκος των συναλλαγών εμφανίστηκε ιδιαίτερα
περιορισμένος και οι ζητούμενες τιμές υποχώρησαν σε ποσοστό μεγαλύτερο του
10%.
Νεόδμητες κατοικίες: €4.000 - €6.000/τ.μ.
ΖΩΓΡΑΦΟΥ
Ο Δήμος Ζωγράφου ανήκει στην Περιφερειακή Ενότητα Κεντρικού Τομέα Αθηνών και βρίσκεται ανατολικά της πόλης της Αθήνας. Το απόθεμα νεόδμητων διαμερισμάτων είναι περιορισμένο και οι συνήθεις επιφάνειες αυτών κυμαίνονται από 40 έως 80τμ. Η ζήτηση αφορά στη μίσθωση και αγορά κυρίως φοιτητικών κατοικιών μικρών επιφανειών, αλλά είναι ιδιαίτερα περιορισμένη σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Το ενδιαφέρον των υποψηφίων αγοραστών έχει στραφεί, κυρίως, σε παλαιά διαμερίσματα μικρής επιφάνειας. Οι ζητούμενες τιμές των νεόδμητων κατοικιών υποχώρησαν κατά 6,5% περίπου σε σχέση με το 2009 και ο όγκος συναλλαγών ήταν ιδιαίτερα περιορισμένος.
Νεόδμητα Διαμερίσματα: 2.600 - 3.200 ευρώ το τετραγωνικό
ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ
Ο Δήμος Καισαριανής ανήκει στην Περιφερειακή Ενότητα Κεντρικού Τομέα Αθηνών και βρίσκεται ανατολικά της πόλης της Αθήνας. Είναι όμορος των Δήμων Αθηναίων, Ζωγράφου, Βύρωνος και του ορεινού όγκου του Υμηττού.
Οι συνήθεις επιφάνειες νεόδμητων κατοικιών κυμαίνονται από 70 έως 90τμ. Προνομιούχος περιοχή του δήμου αποτελεί ή Άνω Καισαριανή, λόγω εγγύτητας με το περιαστικό δάσος του Υμηττού και προσφερόμενης θέας προς την Ακρόπολη.
Κατά το 2010 απορροφήθηκε σημαντικό μέρος του αποθέματος νεόδμητων διαμερισμάτων και οι συναλλαγές έκλεισαν σε συγκρατημένα επίπεδα τιμών με ανάλογες εκπτώσεις κατά περίπτωση. Οι ζητούμενες τιμές των νεόδμητων κατοικιών υποχώρησαν κατά 5% σε σχέση με το 2009.
Νεόδμητα Διαμερίσματα 2.700 3.000 ευρώ το τετραγωνικό.
Πηγή:www.sigmalive.com
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου