Το μέλλον των ακινήτων στην Κύπρο

Όλοι διερωτώνται πιο θα είναι το μέλλον των ακινήτων στην Κύπρο, αν η αγορά θα κινηθεί ανοδικά ή αν θα καταρρεύσει, και αν πρέπει να ληφθούν κάποια μέτρα και πότε. Θα επιχειρήσω λοιπόν μια ανάλυση/εκτίμηση της κατάστασης της αγοράς, για να δούμε και πιθανές επιπτώσεις.

Η αγορά ακινήτων σήμερα βρίσκεται σε μία ουσιαστικότατη σύγχυση, με τις πωλήσεις να βρίσκονται στο 50% περίπου των προηγούμενων ετών 2006 - 07, κάτι που δημιουργεί ουσιαστικές πιέσεις στις τιμές των ακινήτων. Ο Δείκτης Τιμών Ακινήτων του RICS δείχνει πως από το 2009 μέχρι σήμερα,  οι τιμές των ακινήτων έχουν μειωθεί, στις μεν κατοικίες κατά 7,4%,  ενώ στα διαμερίσματα η μείωση ξεπέρασε το 10,8%. Αναφέρει ακόμα ότι τα καταστήματα μειώθηκαν κατά μέσο όρο 2.5% σε παγκύπρια  βάση, μέσα στην προαναφερθείσα  περίοδο, ενώ τα γραφεία παρουσιάζουν μείωση κατά 3,4%.  Και ενώ όλα συνηγορούν για ΔΡΑΣΗ, οι ιθύνοντες ‘’παρακολουθούν……..’’ Μα τι παρακολουθούν; Ποια τα συμπεράσματα τους; Ποια μέτρα προτίθενται να πάρουν; τι κάναμε από το 2008 μέχρι σήμερα;  Απλά ελπίζουμε να υποχωρήσει η κρίση;  Δεν άκουσαν για το ρητό που λέει  ‘’Αϊ  Γιώργη βοήθα μου….. και συ τον πόδα τάρασσε’’;  Οι κινήσεις των πολιτικών, αλλά και των τραπεζιτικών ιδρυμάτων  επιδεινώνουν την κατάσταση. Ακούμε κάποιους πολιτικούς να μιλούν εδώ και 2 ½ χρόνια για φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, χωρίς να συναισθάνονται  την ζημιά που προκαλούν τα λεγόμενα τους. Μα είναι πολύ απλά τα πράγματα. Την ώρα που η αγορά έχει τόσο σοβαρά προβλήματα, θα πρέπει πρωτίστως να δούμε με πιο τρόπο θα αναθερμάνουμε την αγορά,  και όχι να γίνονται εισηγήσεις που αγγίζουν τα όρια του λαϊκισμού.

Αύξηση της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας θα σημαίνει ότι περισσότεροι πολίτες θα θέλουν να πωλήσουν, δηλαδή θα αυξηθεί η προσφορά σε ένα περιβάλλον με ήδη χαμηλή ζήτηση, σπρώχνοντας τις τιμές ακόμα πιο κάτω, δημιουργώντας χάος στην αγορά, και ιδιαίτερα στις εξασφαλίσεις των Τραπεζιτικών Ιδρυμάτων. Τα Τραπεζιτικά Ιδρύματα που δυστυχώς τα έτη 2006-7, συνέβαλαν οφείλω να πω, στην απότομη αύξηση τιμών (δανείζοντας αλόγιστα πολλές φορές- και πέραν του 100% της αξίας του ακινήτου) σήμερα με αποκλειστικό γνώμονα τα δικά τους συμφέροντα, έχουν σταματήσει τις παροχές δανείων στους developers, και έχουν μειώσει τη παροχή οικιστικών δανείων στους πολίτες κατά 57% - 70%, προκαλώντας στραγγαλισμό στην αγορά ακινήτων (και όχι μόνο).  Το κράτος δυστυχώς συμβάλλει και αυτό αρνητικά στο θέμα δανεισμού, αφού απορροφά τεράστια ποσά από τα αποθέματα των τραπεζών, με υψηλά μάλιστα επιτόκια, μειώνοντας ουσιαστικά την ρευστότητα τους, με αποτέλεσμα να δίνονται ακόμη λιγότερα δάνεια καταστρέφοντας έτσι την δυνατότητα ανάπτυξης της αγοράς. Αν αφεθεί η κατάσταση ως έχει, η αγορά θα στραγγαλιστεί πλήρως.

Ας δούμε όμως τι πρακτικά πρέπει να γίνει, για να αναθερμανθεί η αγορά,  και να μειωθούν και οι ζημιές του κράτους.

1. Για μικρό χρονικό διάστημα (ας πούμε 1½ χρόνο) θα πρέπει  να απαλειφθούν  τα μεταβιβαστικά έξοδα στις νέες και αδιάθετες οικοδομές (ας πούμε για τα ακίνητα με  άδειες οικοδομής  εκδοθείσες το 2005 και μεταγενέστερα). Το μέτρο τούτο θα μειώσει το κόστος του αγοραστή, κατά 6-8%. Έτσι θα ενθαρρυνθούν οι αγοραστές να επανέλθουν στην αγορά, και εφ’ όσον η απάλειψη των μεταβιβαστικών  θα ισχύει μόνο για ΝΕΕΣ, και αδιάθετες νέες οικοδομές, θα ενθαρρύνει την κατασκευή νέων οικοδομών, με αποτέλεσμα να βοηθηθεί  και ο κατασκευαστικός τομέας. Επίσης θα μειωθούν και οι λίστες ανέργων, τόσο του κατασκευαστικού τομέα, όσο και των παρεμφερών επιχειρήσεων, που ήδη στοιχίζουν στο κράτος εκατομμύρια κάθε μήνα σε επιδόματα. Ούτως ή άλλως, τα μεταβιβαστικά για νέες αναπτύξεις (χωρίς δηλαδή εκδομένους τίτλους ιδιοκτησίας), δεν θα πληρωθούν τώρα, αλλά σε 7-9 χρόνια. Δηλαδή όχι μόνο δεν θα δημιουργηθεί cash flοw πρόβλημα στα ταμεία αυτής της Κυβέρνησης, αλλά ούτε καν της επόμενης. Βεβαίως, θα μπορούσαν να επιβάλουν ως απαραίτητο όρο για την ισχύ της μη πληρωμής μεταβιβαστικών τελών, και  την άμεση και υποχρεωτική χαρτοσήμανση των συμβολαίων, (άμεσο δηλαδή εισόδημα στα ταμεία του κράτους). Μην ξεχνούμε ακόμα και την πληρωμή του Φ.Π.Α. στα κρατικά ταμεία από τις εισπράξεις των developers , καθώς και την είσπραξη φόρων εισοδήματος, αμυντικής εισφοράς, υποθηκευτικών τελών , κ.τ.λ.

2. Η Κεντρική Τράπεζα θα πρέπει να μειώσει τα ποσοστά προκαταβολής που οι τράπεζες επιβάλλουν στους αγοραστές , από το 20% (για πρώτη κατοικία) σε 10-15% μόνο, με σκοπό να διευκολύνει τους αγοραστές να μπουν στην αγορά. Και ας μη νομίζουμε ότι θα ανακαλύψουμε εμείς τον τροχό. Στην Αγγλία, τούτο έχει γίνει με ευφάνταστο τρόπο, όπου η κυβέρνηση τους από τις 5 Απριλίου 2011, για να ενθαρρύνει την κινητικότητα της αγοράς Νέων ακινήτων αποφάσισε να πληρώνει αυτή 10% , γιατί η εξοικονόμηση που θα είχε σε επιδόματα ήταν τέτοια, που θα συνέβαλε θετικά στα ταμεία του κράτους, αλλά και της αγοράς γενικότερα. Ούτως η άλλως, με τις σημερινές συνθήκες, δεν βλέπω να υπάρχει ιδιαίτερος κίνδυνος για άλλες ουσιαστικές πτώσεις τιμών στα ακίνητα, κάτι που θα μπορούσε να αντιπαραβάλει η Κεντρική Τράπεζα, ιδιαίτερα εφόσον ληφθούν σειρά  ουσιαστικών μέτρων από όλους. Πρέπει ακόμη να ληφθούν υπ’ όψιν τα σημάδια σταθεροποίησης που παρουσιάζει η αγορά ακινήτων στην Κύπρο από το τέλος του 2010, μέχρι σήμερα, που παρά τις ουσιαστικές πιέσεις που δέχεται, φαίνεται να αντέχει. Επιπρόσθετα, να ληφθούν υπ’ όψιν οι ευοίωνες προοπτικές που φαίνεται να υπάρχουν στον τομέα του τουρισμού. Ας μην ξεχνούμε επίσης ότι οι Κύπριοι παραδοσιακά θεωρούν την επένδυση σε ακίνητα αρκετά ασφαλή και αποδοτική. Θα πρέπει ακόμη να ληφθεί υπ’ όψιν η θετική επίδραση της πολεοδομικής αμνηστίας,  που όταν αρχίσουν να εκδίδονται τίτλοι, θα έχει σημαντικότατη ώθηση η αγορά στο εξωτερικό  και ιδιαίτερα την Αγγλία (και όχι μόνο). Θα πρέπει εδώ να συγχαρούμε, τόσο τον Υπουργό Εσωτερικών, τόσο και το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, για την υπεύθυνη στάση τους στο θέμα αυτό.

3. Η Φορολόγηση της ακίνητης ιδιοκτησίας πρέπει επί του παρόντος να αναβληθεί μέχρι που να επανέλθει η αγορά στα αξιόλογα επίπεδα ανάπτυξης, για να μην μεγαλώσει ακόμα περισσότερο το ήδη αδιάθετο στοκ ακινήτων, αναστατώνοντας το τόσο ευαίσθητο supply & demand.

4. Τα Τραπεζιτικά Ιδρύματα έχουν τα τελευταία χρόνια συνεισφέρει αρνητικά στην αγορά ακινήτων. Πρώτα, στην προ 2007 περίοδο με την σχεδόν αλόγιστη παροχή δανείων για αγορά ακινήτων, και μετά από το 2008, με την μη παραχώρηση στεγαστικών δανείων . Έχω την άποψη ότι θα πρέπει άμεσα να αυξηθεί  η παραχώρηση στεγαστικών δανείων, κατά τουλάχιστο 30%,  με ευνοϊκά επιτόκια  ούτως ώστε δειλά δειλά  να αρχίσει η αγορά να ξεμουδιάζει και να πεισθούν και οι Τράπεζες ότι είναι ασφαλές και προς όφελος τους η παραχώρηση στεγαστικών δανείων. Είναι γνωστό σε όλους ότι το ιδιαίτερα οξύ πρόβλημα ρευστότητας που υπάρχει στην αγορά αν δεν αναστραφεί θα επηρεάσει αρνητικά και τις εγγυήσεις των Τραπεζών (υποθήκες) που με τις συνεχείς μειώσεις τιμών από τους εκτιμητές (όχι πάντοτε ορθές, ιδιαίτερα εάν ληφθούν υπ’ όψιν οι αποκλίσεις των εκτιμήσεων τους από τον Δ.Τ.Α. του RICS), τεράστιο μέρος του πορτοφόλιο τους σε δάνεια θα είναι ακάλυπτο.

Επιπρόσθετα, τα Τραπεζιτικά Ιδρύματα, σε συνεργασία με το κράτος θα πρέπει να βρουν τους μηχανισμούς εκείνους, ίσως και μέσω Ε.Ε., που θα βοηθήσουν ούτως ώστε να μειωθούν τα δανειστικά επιτόκια, τόσο για οικιστικά δάνεια , όσο και για τις εταιρείες ανάπτυξης γης.  Είναι αδιανόητο, στην Αγγλία, ( η οποία έχει τεράστια οικονομικά προβλήματα) να υπάρχουν οικιστικά δάνεια με επιτόκια 2.3% (0,5 + 1,8%) ενώ στην  Κύπρο να  αυξάνονται συνεχώς.

Αυτά είναι μονό μερικά από τα μέτρα που θα πρέπει να ληφθούν για να αποφευχθούν μεγάλες μεταβολές στις τιμές των ακινήτων. Μεγάλες μεταβολές είτε προς τα κάτω, είτε προς τα πάνω, δεν δημιουργούν βάση για υγιή αγορά, ενώ αντίθετα δημιουργούν στοιχεία αποσταθεροποίησης. Η συγκράτηση επομένως της όποιας τάσης για μείωση των τιμών κατά την περίοδο κρίσης, αλλά και ο περιορισμός των απότομων αυξήσεων των ακινήτων στο μέλλον θα προστατέψει  τόσο την οικονομία του κράτους όσο και τους πολίτες (αγοραστές), προπάντων  όμως την ευρωστία των τραπεζιτικών ιδρυμάτων. Επομένως, είναι προς το κοινό συμφέρον (win – win situation) να μην υπάρχουν μεγάλες αυξομειώσεις στις τιμές των ακινήτων.

Για να  καταφέρουμε την έξοδο της αγοράς ακινήτων από την ύφεση και την στασιμότητα, είναι ανάγκη να δημιουργηθεί αναπτυξιακή πολιτική, και αυτό μπορεί να υλοποιηθεί μόνο με μέτρα /κίνητρα, τα οποία όχι μόνο θα βοηθήσουν την ρευστότητα των τομέων της αγοράς ακινήτων, αλλά θα επανεργοδοτήσουν ανέργους στον τομέα των κατασκευών, που επηρεάστηκε περισσότερο από όλους στην Κύπρο, και που έχει ουσιαστικό κόστος για το κράτος. Βεβαίως Τα μέτρα που θα παρθούν δεν πρέπει να είναι σπασμωδικά η επιλεκτικά, αλλά ολοκληρωμένα και συνολικά, για να έχουν θετική επίδραση και να δημιουργηθεί maximum momentum.

Για να μην επηρεαστούν λοιπόν ούτε οι εξασφαλίσεις των Τραπεζών, και δημιουργηθεί κίνδυνος κατάρρευσης του Τραπεζιτικού Συστήματος, όπως στην Αμερική, Ιρλανδία κ.λ.π. η στήριξη της αγοράς ακινήτων είναι απολύτως αναγκαία.  Έτσι θα προστατευτεί και η Κυπριακή Οικονομία (λιγότερο ανεργιακό, και εισροή χρημάτων στα ταμεία της Κυβέρνησης σε περίοδο κρίσης) και κατ’ επέκταση και το ίδιο το κράτος που στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στην οικοδομική βιομηχανία και στην αγορά ακινήτων.

Πηγή:www.sigmalive.com