Ιδιοκατοίκηση και ιδιοκτησία

Του ΣΤΑΘΗ ΣΤΑΣΙΝΟΥ

Η Ελλάδα είναι από εκείνες τις χώρες όπου τα ακίνητα αποτελούν μία από τις βασικότερες επιλογές συσσώρευσης και επένδυσης του συσσωρευμένου κεφαλαίου. Λόγω ασταθούς νομίσματος, ελλιπούς εκβιομηχάνισης, ανυπαρξίας κράτους πρόνοιας, μέχρι πολύ πρόσφατα και παράδοσης. Έτσι, η παγκόσμια στεγαστική φούσκα βρήκε τους Έλληνες να ξεκινούν από ένα πολύ υψηλότερο επίπεδο. Η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα ήταν ήδη σημαντικά μεγαλύτερη από τις περισσότερες χώρες του ανεπτυγμένου κόσμου. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, το 2006 έφτανε πάνω από το 80%.

Αυτό, φυσικά, το δεδομένο δεν εμπόδισε τις κυβερνήσεις, τους μηχανικούς και τις τράπεζες να επενδύσουν ακόμη περισσότερο σε αυτή τη ελληνική “ιδιαιτερότητα”. Κάτι που θα μπορούσε να καταγραφεί στα βιβλία της οικονομικής ιστορίας ως ένα φίνο παράδειγμα σπατάλης κεφαλαίου και πιστώσεων.

Υπάρχει ένα ιδεολόγημα, εδώ και πολλά χρόνια, πως ο ιδιωτικός τομέας μπορεί να επιλέξει καλύτερα από τον δημόσιο, μέσω της αγοράς, το πού θα κατευθύνεται το κεφάλαιο και οι πιστώσεις. Αυτό το ιδεολόγημα κατέρρευσε εντυπωσιακά το 2007, δίνοντας δάνεια και πιστώσεις σε τομείς χωρίς καμία πραγματική προοπτική ανάπτυξης. Άρα, όσο και να μιλάμε για κακοδιαχείριση του δημόσιου χρήματος, ακόμη και σε σύγκριση με το ιδιαίτερα και επίτηδες κακοδιαχειριζόμενο ελληνικό κράτος, ο ιδιωτικός τομέας απέδειξε πέρα από πάσα αμφιβολία πως μπορεί να τα σκατώσει περισσότερο.

Πού αλλού μας έχει οδηγήσει; Σε χρεωκοπημένες τράπεζες. Η αλόγιστη υπερπροσφορά δανείων σε έναν τομέα της οικονομίας όπου η απόδοση του κεφαλαίου (λόγω υπερ-επένδυσης) είναι ελάχιστη, έχει οδηγήσει τις τράπεζες και τους δανειολήπτες να παγιδευτούν σε υψηλότατα τοκοχρεωλύσια σπιτιών που δεν θα αξίζουν ποτέ ξανά τόσο όσο αγοράστηκαν.

Η παγίδα

Καθώς, σε αντίθεση με τις ΗΠΑ, οι δανειολήπτες στην Ελλάδα δεν μπορούν να αποχωρήσουν από το δάνειό τους (και το σπίτι) χωρίς παραπάνω κυρώσεις, έχουμε το εντυπωσιακό φαινόμενο να πληρώνουν υψηλότατες δόσεις για ένα ακίνητο το οποίο θα γίνει “δικό τους” όταν οι ίδιοι θα βρίσκονται πιο κοντά στον τάφο, δηλαδή σε 30-35 χρόνια από σήμερα. Κι όλα αυτά υπό τις “κανονικές συνθήκες” του 2007. Όχι υπό τις συνθήκες κρίσης, ανεργίας και ανόδου των επιτοκίων. Αυτή είναι η εντυπωσιακή παράνοια να ονομάζεις ένα σπίτι δικό σου, όταν στην ουσία θα γίνει δικό σου μόνον αφού δεν θα μπορείς να το χαρείς και στο ενδιάμεσο θα πληρώνεις ένα “ενοίκιο” (το οποίο ονομάζουμε δόση) που σήμερα είναι δύο και τρεις φορές υψηλότερο των κανονικών ενοικίων, τα οποία -πολύ λογικά- πέφτουν συνεχώς.

Μέχρι το 2007 αυτό το σύστημα ικανοποιούσε τους περισσότερους ή, ακόμη κι αν δεν τους ικανοποιούσε, δεν τους σύγχυζε αρκετά ώστε να κάνουν κάτι γι' αυτό. Αλλά αυτό τελειώνει. Οι μεγάλες ανισότητες κάνουν αυτή τη συνειδητοποίηση πιο σταδιακή, αλλά φέτος θα συμφωνούν ακόμη περισσότεροι με αυτή τη διαπίστωση απ' ό,τι πέρσι. Και του χρόνου ακόμη περισσότεροι.

Μια λύση - μπάχαλο

Για αρχή, η τράπεζες είναι χρεωκοπημένες. Είναι μάλιστα χρεωκοπημένες τουλάχιστον σε ύψος 90 δισ. ευρώ. Έχουν υποθηκεύσει το κράτος με εγγυήσεις και ρευστό ύψους 108 δισ. και ταυτόχρονα τους επιτρέπεται να βγάζουν και κέρδη, να δίνουν μπόνους στα στελέχη τους (μπόνους παραγωγικότητας, φαντάζομαι, τα οποία τους έφεραν μέχρι εδώ).

Στην ουσία, οι μέτοχοι και η διοίκησή τους απομυζούν όσο μπορούν και για όσο μπορούν το τραπεζικό κουφάρι. Ο όμιλος της Εθνικής ανακοίνωσε κέρδη 400 εκατ. (φροντίζοντας μάλιστα να ανακοινώσει ζημιές στην Ελλάδα για να μην πληρώσει ούτε το μέρισμα από τις προνομιούχες μετοχές), η Eurobank 113 εκατ. ευρώ και η Alpha Βank 147 εκατ. Χωρίς να υπολογίσουμε τα δωράκια που δόθηκαν στα υψηλόβαθμα στελέχη και τη διοίκηση (τα οποία καταγράφονται στα έξοδα). Καθόλου άσχημο σκορ για μαγαζιά που θα έπρεπε να βρίσκονται υπό εκκαθάριση, ε;

Είναι κάτι που πρέπει να σταματήσει. Τα χρεωκοπημένα ιδρύματα θα πρέπει να συμπεριφέρονται ως τέτοια. Και να ξοδεύουν τα κέρδη τους για να κλείσουν όλες εκείνες τις τρύπες που έχουν ανοίξει και τις οποίες θα φορτώσουν στο κράτος κάποια στιγμή. Τι μπορούμε να κάνουμε γι' αυτό; Ορίστε μια ιδέα:

Θα δημιουργήσουμε ειδικό πρόγραμμα στο οποίο θα μπορούν να μπουν όλοι εκείνοι οι δανειολήπτες που είναι παγιδευμένοι σε τεράστιες δόσεις για σπίτια που αφορούν την 1η τους κατοικία. Φυσικά θα πρέπει να μην έχουν ή να είναι διατεθειμένοι να παραχωρήσουν οποιοδήποτε άλλο ακίνητο στην κατοχή τους, η ρύθμιση να αφορά μέχρι συγκεκριμένο ύψος τετραγωνικών και αξίας ακινήτου (ανάλογα με τον αριθμό των ανθρώπων που κατοικούν στο σπίτι) και διάφορους άλλους περιορισμούς. Οι τράπεζες μετά θα μεταβιβάζουν την υποθήκη και το δάνειο αυτού του σπιτιού στην εταιρεία που θα αναλάβει τη διαχείριση σε τιμή που θα κυμαίνεται μεταξύ 50% και 2/3 της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αντί για ρευστό, θα λαμβάνουν μακροχρόνια άτοκα ομόλογα της εταιρείας αυτής και το υπόλοιπο θα το καταγράφουν ως ζημιά. Η εταιρεία αυτή, τώρα, θα συνάπτει μια μακροχρόνια (ας πούμε 20ετή) μίσθωση με τους δανειολήπτες με τιμή ενοικίου πολύ χαμηλότερη από τις δόσεις που πλήρωναν και αυξήσεις που θα είναι συνδεδεμένες με τους μισθούς κι όχι με τον πληθωρισμό, που ανεβαίνει ανεξάρτητα από τους μισθούς.

Μέτοχοι της εταιρείας θα είναι κατά 51% το κράτος και κατά 49% οι συμμετέχοντες στο πρόγραμμα, με τα κέρδη να πρέπει να καλύψουν αρχικά την επένδυση του κράτους σε αυτό το εγχείρημα. Μ' αυτόν τον τρόπο, οικογένειες που το έχουν ανάγκη και αυτή τη στιγμή είναι παγιδευμένες σε μια κόλαση υψηλών δόσεων στις οποίες δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν, θα συνεχίσουν να μένουν στο ίδιο σπίτι με εξαιρετικά μικρότερες επιβαρύνσεις, το οποίο μάλιστα για τα επόμενα 20χρόνια θα είναι πρακτικά δικό τους.

Στόχος είναι ταυτόχρονα κάθε χρόνο οι τράπεζες να καταγράφουν μηδενικά κέρδη και μηδενικά μπόνους προκειμένου να εξυγιάνουν τις μαύρες τρύπες που σήμερα επιμελώς κρύβουν, μοιράζοντας εκατομμύρια στους εαυτούς τους και υποθηκεύοντας ακόμη περισσότερο το μέλλον της τράπεζας.

Τι θα δημιουργήσει αυτό; Μια δεξαμενή από κατοικίες που θα μπορούν να κατευθύνουν τις τιμές των κατοικιών σε όλη τη χώρα προς πιο βιώσιμα επίπεδα. Διότι τα υψηλά ενοίκια μειώνουν την ανταγωνιστικότητα μιας χώρας, χωρίς να προσφέρουν καμία μα καμία υπεραξία. Το μόνο που κάνουν είναι να μεταφέρουν πλούτο από τον ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη.

Ακόμη, θα δημιουργήσεις έναν μηχανισμό για υπερχρεωμένους ιδιοκτήτες, όπου θα μπορούν να ξεφύγουν από τα χρέη τους προσφέροντας στο κράτος άλλα ακίνητα που διαθέτουν ή -στην περίπτωση που μιλάμε για πρώτη κατοικία- προσφέροντας την πρώτη κατοικία με την υπόσχεση πως (αν δεν μιλάμε για καμιά βίλα) θα μπορεί να τη νοικιάζει για τα επόμενα 15-20 χρόνια. Κι όλοι αυτοί οι άνθρωποι θα αποκτήσουν ένα κοινό πεπρωμένο, κάτι που λείπει από την κατακερματισμένη ελληνική κοινωνία.

Επιπλέον, μέρος αυτού του τεράστιου όγκου κατοικιών θα μπορούσε να πουληθεί σε ανθρώπους που έχουν χρήματα, αλλά προσέξτε το twist. Η πώληση θα αφορά το δικαίωμα επικαρπίας κι όχι της ψιλής κυριότητας που θα παραμένει στην κοινότητα. Έτσι, η τιμή θα είναι ακόμη πιο προσιτή και ο κόσμος θα διατηρήσει την αίσθηση πως το σπίτι τού ανήκει, χωρίς ταυτόχρονα να συντηρεί τη φεουδαρχική λογική της κληρονομικότητας της ιδιοκτησίας.

Ποιο είναι το bug αυτού του συστήματος;

Τα κυριότερα προβλήματα του παραπάνω συστήματος είναι πως πρέπει να βρεις έναν δημόσιο τομέα που να το εφαρμόσει αυτό χωρίς να συνδιαλέγεται με τον παλιό τρόπο κάτω από το τραπέζι (έχω εγώ ένα διαμέρισμα στην Εκάλη μούρλια να σου δώσω, αν μου προσφέρεις κάτι τις ή μερικά ψηφαλάκια). Κι αυτό αυτή τη στιγμή δεν το διαθέτεις.

Ουσιαστικά θα πρέπει να βρεις πώς θα αποτρέψεις τους διαχειριστές αυτού του συστήματος να αποκτήσουν ισχύ από τη διαχείρισή τους και να διαφοροποιηθούν από την κοινωνία. Μια κατάσταση που είδαμε να συμβαίνει πολύ έντονα στις χώρες του υπαρκτού και βλέπουμε συνεχώς να συμβαίνει στον ιδιωτικό τομέα στη Δύση. Οι μέτοχοι μιας πολυμετοχικής τεράστιας επιχείρησης έχουν συνήθως ελάχιστη ισχύ σε σχέση με την εκτελεστική διοίκηση. Παρ' ότι είναι οι τυπικοί ιδιοκτήτες, είναι τα διευθυντικά στελέχη που διαθέτουν ντε φάκτο τη δύναμη. Δεν έχω απάντηση σε αυτό το πρόβλημα και δεν γνωρίζω κάποιον που διαθέτει, αλλά νομίζω πως είναι ένας δρόμος που αξίζει να αναπτυχθεί.

Πηγή:www.avgi.gr