Του Γιώργου Καισάριου
Μόνο όταν εμπεδωθεί η αλλαγή της τάσης, μόνο τότε θα έχει αλλάξει και η αντίληψη του μέσου πολίτη για αυτή τη μεταβολή. Στο χρηματιστήριο η αλλαγή αυτή είναι σχετικά εύκολη να εντοπιστεί. Στα ακίνητα όμως, αυτό θέλει χρόνια και ακόμα περισσότερο χρόνο για να εμπεδωθεί στον μέσο πολίτη.
Αυτό που ξέρουν οι περισσότεροι Έλληνες πολίτες για τα ακίνητα είναι ότι ανεβαίνουν. Αυτό το αντιλαμβάνονται από την εμπειρία, διότι αυτό τους έχει δείξει η προϊστορία. Πράγματι τα ακίνητα στην Ελλάδα ανεβαίνουν συνέχεια εδώ και περίπου 50 χρόνια –σε nominal τιμές τουλάχιστον και όχι πάντα in real terms (λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό).
- Πληθωρισμός
- Δυνατότητα εξεύρεσης τραπεζικών πιστώσεων
- Φορολογικές επιβαρύνσεις (φόρος κατοχής)
- Δημογραφικοί λόγοι
Στην Ελλάδα, όπως και στις περισσότερες αγορές, η μεγαλύτερη άνοδος των ακινήτων έχει σχέση με τον πληθωρισμό. Τα ακίνητα μακροπρόθεσμα αυξάνονται κατά το ποσοστό που χάνει αξία το χρήμα. Αυτός είναι ο βασικός λόγος που πάντοτε οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα ανέβαιναν σε αξία (ονομαστική τουλάχιστον), διότι τα τελευταία 50 χρόνια στην Ελλάδα είχαμε μεγάλο πληθωρισμό.
Με το ευρώ όμως, τα ακίνητα πήραν περαιτέρω αξία λόγω των χαμηλότοκων τραπεζικών δανείων. Ξαφνικά μπήκε πολύ περισσότερο χρήμα στην αγορά και έδωσε ένα boost στις τιμές, πέραν από τον παράγοντα πληθωρισμό. Διότι ενώ πριν από χρόνια κάποιος έπρεπε να έχει τα λεφτά για να κτίσει, ξαφνικά μπορούσε να δανειστεί αυτά τα λεφτά και να αγοράσει έτοιμο αυτό το σπίτι αντί να το φτιάχνει σταδιακά με τα χρόνια.
Δημογραφικοί λόγοι επίσης έχουν να κάνουν με την αυξημένη ζήτηση και αύξηση των τιμών. Δεν θέλει πολύ σκέψη να καταλάβει κανείς ότι καθώς αυξάνεται ο πληθυσμός, οι ανάγκες για στέγαση αυξάνονται καθώς και η ζήτηση για ακίνητα. Τα τελευταία 50 χρόνια ο πληθυσμός της Ελλάδα ήταν επίσης αυξητικός. Σύμφωνα όμως με διάφορους μελετητές, το 2050 η Ελλάδα εκτιμάται ότι θα έχει περίπου 7 εκατ. κατοίκους. Η υπογεννητικότητα είναι άκρως αρνητικός παράγοντας για τις τιμές των ακινήτων.
Όπως έχω τονίσει σε άλλο post, οι τιμές είναι επίσης συνάρτηση των πιστώσεων, ή αν θέλετε, συνάρτηση της μόχλευσης. Όπως και με τις μετοχές, έτσι και τα ακίνητα αυξάνονται σε αξία όταν υπάρχει η δυνατότητα χρηματοδότησης. Όταν όμως το τραπεζικό σύστημα αντιμετωπίζει προβλήματα (όπως τώρα) και οι πιστώσεις δίδονται με πολύ αυστηρά κρατήρα, τότε οι τιμές υποχωρούν διότι δεν επαρκούν οι πιστώσεις έτσι ώστε να διατηρηθούν τα προηγούμενα επίπεδα τιμών.
Τέλος κάτι καινούργιο για την Ελλάδα, είναι οι φορολογικές επιβαρύνσεις των ακινήτων. Είναι επόμενο ότι όσο μεγαλύτερες είναι οι φορολογικές επιβαρύνσεις, τόσο αναλογικά χαμηλότερες θα είναι οι τιμές. Στην Ελλάδα, εδώ και πολλά χρόνια η κατοχή των ακινήτων (πέραν από τον φόρο μεταβίβασης) δεν είχε κόστος. Ξαφνικά η κατοχή περιουσίας από δω και πέρα θα έχει κόστος. Ξαφνικά θα πρέπει η αγορά να λάβει υπόψη τον ετήσιο φόρο όταν υπολογίζει την τελική τιμή. Η εκτίμηση μου εδώ και αρκετά χρόνια είναι όταν κάποια ελληνική κυβέρνηση αποφάσιζε να φορολογήσει την κατοχή περιουσίας (κάτι που ξέραμε ότι θα γίνει τώρα και αρκετά χρόνια), αυτό το γεγονός θα έριχνε τις τιμές. Αυτή η μέρα έχει έρθει.
Το σημαντικότερο όμως είναι ότι αυτή η γενιά των Ελλήνων θα κληρονομήσει πάρα πολλά ακίνητα που δεν θα ξέρει τι να τα κάνει. Πάρα πολλοί έχουν σπίτια, χωράφια και αγροτικές εκτάσεις που δεν τις χρησιμοποιούν. Τόσα χρόνια μπορούσαν να τα κρατήσουν διότι η κατοχή δεν είχε κόστος.
Τώρα όμως οι τιμές, πέφτουν, η ανεργία αυξάνεται και γενικά τα εισοδήματα μειώνονται. Τι θα τα κάνουν όλα αυτά τα ακίνητα όλοι αυτοί; Η απάντηση που έχω δώσει τώρα και χρόνια είναι ότι θα κοιτάξουν να τα πουλήσουν. Αυτή η μαζική πώληση ακινήτων στην αγορά επίσης θα συμπιέσεις τις τιμές.
Εδώ και αρκετά χρόνια είμαι πολύ αρνητικός για τα ακίνητα στην Ελλάδα. Οι παραπάνω λόγοι είναι μόνο μερικοί. Υπάρχουν πολλοί άλλοι. Μεταξύ αυτών το ότι το 80% των περιουσιακών στοιχειών των Ελλήνων είναι σε ακίνητα. Άρα σε δύσκολες, στιγμές (όπως τώρα) εκεί θα πέσει το βάρος των ρευστοποιήσεων. Τις μετοχές όπως αντιλαμβάνεστε τις έχουν πουλήσει οι Έλληνες επενδυτές εδώ και χρόνια.
Η εκτίμηση μου είναι ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα έχουν πολύ δρόμο προς τα κάτω. Πόσο μεγάλο δεν ξέρω, αλλά λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω, ενδέχεται η πτώση να διαρκέσει 20 και πλέον χρόνια.
Το πιο πάνω διάγραμμα μας δείχνει την πορεία των ακινήτων στην Ιαπωνία. Κατά μέσο όρο, οι τιμές των ακινήτων στην Ιαπωνία είναι -70% από το 1991.
Η Ιαπωνία μπορεί να είναι ένα ακραίο παράδειγμα, αλλά αν δει κανείς τις τιμές στη Γερμανία, θα δει ότι εκεί οι τιμές είναι σταθερές εδώ και πολλά χρόνια. Ούτε που κατάλαβαν τι σημαίνει άνοδος ακινήτων οι Γερμανοί.
Θα μπορούσε όμως να γίνει κάτι ανάλογο σαν την Ιαπωνία στην Ελλάδα; Θα μπορούσε. Για ποιο λόγο; Διότι έχουμε τα ίδια χαρακτηριστικά (εκτός από το μέγεθος της φούσκας) αλλά υπάρχει και κάτι ακόμα -αυτό είναι το στοιχείο της αλλαγής της συμπεριφοράς του καταναλωτικού κοινού.
Τούτο διότι όταν οι καταναλωτές αντιληφθούν ότι τα ακίνητα μόνο πέφτουν (όπως το έχουν εμπεδώσει οι Ιάπωνες) τότε δεν θα υπάρχει καμία όρεξη από κανέναν να βάλει λεφτά σε ακίνητα, όσο και θεωρητικά φτηνά (που δεν είναι, αλλά λέμε) μπορεί να είναι.
Κάτι ακόμα, μην ποντάρετε να σας σώσει ο Trichet. Διότι ακόμα και όταν η Ιαπωνική κεντρική τράπεζα αύξησε την κυκλοφορία του χρήμα στην οικονομία, αποδείχτηκε ότι, παράγοντες όπως η μείωση των πιστώσεων, η αλλαγή στην καταναλωτική συμπεριφορά και δημογραφικά ζητήματα, ήταν υπεράνω της προσπάθειας της κυβέρνηση να φουσκώσει και πάλι τις τιμές των ακινήτων.
Πηγή:www.capital.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου