H Νέα Υόρκη για πρώτη φορά μετά το 2007, αντικαθιστά το Λονδίνο σαν η πόλη που ελκύει περισσότερες επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα. Η Νέα Υόρκη ως το 3 τρίμηνο του 2011 εμφάνισε αύξηση στις επενδύσεις 165%. Το Λονδίνο είναι ο αμέσως επόμενος στόχος, κυρίως για τους επενδυτές που κινούνται εκτός συνόρων τους.
Οι επενδυτές σε επαγγελματικά ακίνητα επικεντρώνονται στις μεγάλες αγορές με τη Νέα Υόρκη να προσελκύει τις περισσότερες επενδύσεις το 2011 σύμφωνα με την έρευνα της Cushman & Wakefield ‘Winning in Growth Cities’. Με τη ρευστή κατάσταση στις οικονομίες και την αβεβαιότητα σε σχέση με τη διεθνή αγορά οι επενδυτές συνεχίζουν να επικεντρώνονται σε ποιοτικά ακίνητα και ασφαλείς επενδύσεις, σε ώριμες αγορές.
Η έρευνα ‘Winning in Growth Cities’ προσδιορίζει τις μεγαλύτερες και γρηγορότερα αναπτυσσόμενες πόλεις στις επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα, τις διαφορές στις τιμές των ακινήτων, και αξιολογεί την προσφορά και τη ζήτηση στους διάφορους τομείς της αγοράς ακινήτων. Η μελέτη βασίζεται σε στοιχεία έως το 3ο τρίμηνο 2011.
Η Νέα Υόρκη είναι η πόλη με την υψηλότερη ζήτηση και ακολουθεί το Λονδίνο το οποίο καταλαμβάνει τη πρώτη θέση στην επιλογή των επενδυτών εκτός συνόρων. Το Τόκυο παρόλη την πτώση στη ζήτηση εξαιτίας των φυσικών καταστροφών και του πυρηνικού ατυχήματος, παρέμεινε τρίτο στην κατάταξη. Η παγκόσμια ανασφάλεια και η ύφεση των τελευταίων μηνών, οδήγησαν τους επενδυτές σε ασφαλείς επενδύσεις, με μειωμένο ρίσκο. Στόχος στις επενδύσεις του 2011 είναι υψηλής ποιότητας προϊόν στις ποιο δημοφιλείς πόλεις το οποίο λόγω της έλλειψης προσφοράς είχε σαν αποτέλεσμα την αύξηση στις αξίες.
Οι πρώτες 25 πόλεις παρουσίασαν αύξηση του όγκου των επενδυτικών συναλλαγών κατά 48% μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2011, λίγο μεγαλύτερο ποσοστό από το 41% που αφορά την ευρύτερη αγορά. Σαν αποτέλεσμα παρατηρήθηκε συγκέντρωση της αγοράς, με τις πρώτες 25 πόλεις να διεκδικούν 54% μερίδιο αγοράς σε σύγκριση με το αντίστοιχο 52% του 2010. Η αγορά γραφείων υπερίσχυσε καταλαμβάνοντας 40% από το σύνολο των επενδύσεων ενώ ακολουθεί η αγορά καταστημάτων με 25% και βιομηχανικών χώρων με 11%.
20 από τις 25 πρώτες πόλεις παρέμειναν ίδιες με την κατάταξη του 2010 ενώ έχουν μπεί και νέες πόλεις όπως Βοστώνη, Ατλάντα, Σαν Ντιέγκο, Αμβούργο και Μελβούρνη. Οι πόλεις που εξήλθαν από την κατάταξη είναι Σύδνεϋ, Ταιβάν, Κουάλα Λαμπούρ, Άμστερνταμ και Βανκούβερ. Οι Αμερικανικές πόλεις παρουσίασαν την μεγαλύτερη ανάπτυξη μεταξύ των 25 πρώτων πόλεων με χαρακτηριστικές πόλεις το Σικάγο, Βοστώνη, Άτλαντα, Λος Αντζελες. Η Σεούλ επίσης και η Μελβούρνη παρουσίασαν σημαντική αύξηση επενδύσεων.
Οι γρηγορότερα αναπτυσσόμενες πόλεις σε σχέση με τις επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα βρίσκονται οι περισσότερες στην Αμερική. Το Σικάγο παρουσίασε τη μεγαλύτερη αύξηση στα κεφάλαια που επενδύθηκαν με μεγάλες συναλλαγές να ολοκληρώνονται στον τομέα των γραφείων με μερικές να ξεπερνούν τα US$600m. Η Ευρώπη είχε 8 πόλεις στη κατάταξη των πρώτων 25 με την γρηγορότερα αναπτυσσομένη αγορά αυτή της Φρανκφούρτης με τις 2 μεγαλύτερες συναλλαγές να φτάνουν τα US$1.6bn (Deutsche Bank Twin Towers και OpernTurm). Στην Ασία η Σεούλ προηγείται και βρίσκεται στην 9η θέση.
Εκτός συνόρων επενδυτές
Το Λονδίνο, το Παρίσι και μετά η Νέα Υόρκη είναι οι πρώτες πόλεις που στόχευσαν οι επενδυτές εκτός συνόρων. Η Σιγκαπούρη και το Πεκίνο καταλαμβάνουν την τετάρτη και πέμπτη θέση. Στις πρώτες 25 πόλεις που προσελκύουν εκτός συνόρων επενδυτές μονό 12 συμπεριλαμβάνονται στην κατάταξη των 25 πρώτων πόλεων ενώ οι εκτός συνόρων επενδυτές φαίνεται να προτιμούν την Ευρώπη και Ασία από την Αμερική. Η Νέα Υόρκη είναι η μονή Αμερικανική πόλη στην κατάταξη.
Οι τάσεις της αγοράς
Ανάμεσα στις 25 πόλεις η Βόρειος Αμερική προηγείται σε όλους τους τομείς εκτός των οικόπεδων προς ανάπτυξη. Στο τομέα αυτό οι 25 πρώτες πόλεις βρίσκονται στην Ασία και οι 22 στην Κίνα αναδεικνύοντας έτσι την κινητικότητα της αγοράς στην περιοχή αυτή.
Γραφεία
Το Λονδίνο είναι η πρώτη αγορά στα γραφεία παρόλη την οριακή πτώση σε σχέση με πέρσι του 1.9%. Η Νέα Υόρκη κρατά τη δεύτερη θέση με αύξηση των επενδύσεων 189% και συναλλαγές ύψους US$14.1 billion. Πέντε έτη πίσω είναι χαρακτηριστικό ότι οι περισσότερες πόλεις στη κατάταξη αυτή βρίσκονταν στην Ασία. Φέτος σε σύνολο 25 χωρών 8 αφορούσαν την Ασία, 5 την Ευρώπη και 7 τη Βόρειο Αμερική.
Εμπορικοί χώροι/Καταστήματα
Το Χονγκ Κονγκ προσέλκυσε το μεγαλύτερο όγκο σε επενδύσεις σε εμπορικούς χώρους με χαρακτηριστική συναλλαγή την πώληση του Festival Walk αντί US$2.4bn του. Η περιοχή Rhine-Ruhr στη Γερμανία και η Νέα Υόρκη έρχονται στην τέταρτη και πέμπτη θέση αντίστοιχα. Τα Εμπορικά Κέντρα είναι ο πλέον δημοφιλής στόχος στον οποίο οι επενδυτές βλέπουν ευκαιρίες βελτίωσης της επένδυσης τους. Τα οικονομικά δεδομένα στην Ασία και Νότια Αμερική αναμένεται να διατηρηθούν σε ικανοποιητικά επίπεδα και σε συνδυασμό με την περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικού προϊόντος σε πολλές περιοχές και την αύξηση της ζήτησης για είδη πολυτελείας θα παίξουν θετικό ρόλο στην περαιτέρω ανάπτυξη των αγορών αυτών.
Βιομηχανική αγορά
Η Σιγκαπούρη προσέλκυσε το μεγαλύτερο όγκο των επενδύσεων στον τομέα αυτό και ανέβηκε 6 θέσεις στην παγκόσμια κατάταξη αντικαθιστώντας το Λος Αντζελες στη πρώτη θέση. Ενώ οι ανεπτυγμένες αγορές χάνουν έδαφος είναι γεγονός ότι και οι αναδυόμενες αγορές δεν είχαν την αναμενόμενη ανάπτυξη και έτσι η Βόρεια Αμερική παραμένει υψηλά στην κατάταξη. Ωστόσο με δεδομένο την αυξανόμενη δυναμική στις Ασιατικές αγορές σε βραχυπρόθεσμο και μεσοπρόθεσμο ορίζοντα αναμένουμε μεγαλύτερη κινητικότητα σε αυτές τις αγορές .
Τιμές
Η κατάταξη των πόλεων σε σχέση με τις επενδύσεις που δέχονται δείχνει την τάση των διεθνών επενδυτών να αποφεύγουν το ρίσκο και να ελκύονται από την ποιότητα. 10 από τους 25 ποιο δημοφιλείς προορισμούς βρίσκονται ανάμεσα στις χώρες με τη χαμηλότερη απόδοση. Σε παγκόσμιο επίπεδο ο μέσος όρος των αποδόσεων στις πρώτες 25 πόλεις είναι 6.3% κάτω από το μέσο όρο του 7.4% που αφορά την παγκόσμια αγορά, που σημαίνει ότι οι επενδυτές δεν είναι έτοιμοι να μπουν σε αγορές απλά επειδή προσφέρουν υψηλές αποδόσεις.
Η αυξημένη ζήτηση και η βελτιωμένη διαφάνεια στις αγορές οδηγούν σιγά σιγά σε ενιαία αξιολόγηση των τιμών στις κυριότερες αγορές ενώ στις μικρότερες και ποιο ανώριμες αγορές οι τιμές παρουσιάζουν μεγαλύτερες διακυμάνσεις και επηρεάζονται από τις τοπικές συνθήκες. Το κενό μεταξύ των δυο παραπάνω κατηγοριών αγορών έχει μεγαλώσει και δεν αναμένεται να γεφυρωθεί μέχρι να σταθεροποιηθούν οι αγορές των χρηστών και να αυξηθεί η ανοχή στο ρίσκο.
Οι τάσεις για το 2012
Τα οικονομικά δεδομένα και αυτά της αγοράς ακινήτων παραμένουν αβέβαια και με μεγάλες διακυμάνσεις από αγορά σε αγορά. Οι επενδυτές φαίνεται να ενδιαφέρονται περισσότερο για σταθερό εισόδημα πάρα για αύξηση του κεφαλαίου και ανάπτυξη. Σαν επένδυση υψηλής απόδοσης η αγορά ακινήτων θα παραμείνει στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος και ο όγκος των συναλλαγών αναμένεται να αυξηθεί εφόσον υπάρχει κατάλληλο προϊόν και χρηματοδότηση. Οι τράπεζες αναμένεται να προσφέρουν προϊόν στις αγορές αν και το ποσοστό των ποιοτικών ακίνητων που κατέχουν είναι μικρό. Η διαθεσιμότητα χρηματοδότησης έχει βελτιωθεί για ποιοτικά ακίνητα αλλά ακόμα είναι περιορισμένη και αβέβαιη όσο οι τράπεζες περιμένουν νέους κανονισμός και εντολές στην Ευρώπη και Αμερική ενώ η πολιτική της κυβέρνησης στην Κίνα έχει περιορίσει της χρηματοδοτήσεις.
Η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα έρχεται σε περίοδο όπου πολλοί ιδιοκτήτες είναι απρόθυμοι να πουλήσουν διότι δεν βλέπουν αρκετές ευκαιρίες επανατοποθέτησης των κεφαλαίων τους. Αυτό σημαίνει περαιτέρω αυξήσεις των τιμών για τις καλύτερες πόλεις και πίεση για νέες αναπτύξεις σε άλλες το οποίο μπορεί να θεωρηθεί σαν ευκαιρία άλλα και σαν κίνδυνος την ίδια στιγμή ιδιαίτερα στη Ασία όπου η προσφορά μπορεί εύκολα και γρήγορα να αυξηθεί επικίνδυνα. Στην Αμερική οι αυξανόμενες αξίες των ακίνητων διαχέουν τη ζήτηση από τις μεγάλες πόλεις προς μικρότερες αγορές. Παρόμοια εικόνα έχουμε και σε μέρος της Ευρώπης.
Η Νίκη Σύμπουρα Διευθύνουσα Σύμβουλος της Proprius που εκπροσωπεί την Cushman & Wakefield στην Ελλάδα και Κύπρο, δηλώνει σε σχέση με την Ελλάδα ‘Η ποιότητα και το μέγεθος της αγοράς επενδυτικού προϊόντος στην Ελλάδας δεν επιτρέπει διάχυση του ενδιαφέροντος των επενδυτών σε επαγγελματικά ακίνητα εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης. Σε κάθε περίπτωση η δεδομένη κατάσταση της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων δεν ευνοεί τις επενδύσεις ’.
isotimia.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου