«Πλίνθοι και κέραμοι» η οικοδομή

«Πόλεμος» μεταξύ των ειδικών της αγοράς ακινήτων για το πότε θα έλθει η ανάκαμψη αλλά και πόσο θα πέσουν οι τιμές, έχει ξεσπάσει τον τελευταίο καιρό. Οι αναλυτές της Τράπεζας της Ελλάδος σε πρόσφατη ημερίδα για τα ακίνητα, εκτίμησαν ότι το 2012 θα ανακάμψει η κτηματαγορά. Ομως, όλα τα στοιχεία και οι προβλέψεις από τους επαγγελματίες του κλάδου δείχνουν ότι η ύφεση θα διαρκέσει πολύ. Προς ώρας, η αγορά ακινήτων και η οικοδομή είναι? πλίνθοι και κέραμοι ατάκτως ερριμμένα.

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Τους φόβους τους ότι τα νέα φορολογικά βάρη στα ακίνητα και η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα προκαλέσει νέα καθίζηση στην οικοδομή, εκφράζουν ιδιοκτήτες, μεσίτες και εργολάβοι. Αλλά και τα στοιχεία που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος στην τελευταία έρευνά της για τους πρώτους μήνες του 2011, είναι απογοητευτικά. Το γεγονός ότι η εκτίμηση της ΤτΕ για τις τιμές των σπιτιών είναι ότι στο α΄ τρίμηνο υποχώρησαν κατά 5%, δεν είναι τόσο ανησυχητικό όσο οι υπόλοιπες προβλέψεις που κάνει η κεντρική τράπεζα, το ΙΟΒΕ και η ΕΛΣΤΑΤ.

Ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές, το α΄ τετράμηνο του 2011 υποχώρησε κατά 39,3%, το μεγαλύτερο ποσοστό των τελευταίων ετών. Ερχεται βέβαια να προστεθεί στο -31,4% του 2009 και στο -27,4% πέρυσι. Αυτό σημαίνει ότι οι επιχειρηματίες του κλάδου δε βλέπουν κανένα φως στο τούνελ. Μάλιστα, στο σύνολο των ιδιωτικών κατασκευών η πτώση είναι 26,7%, ενώ ειδικά για την κατοικία ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών υποχωρεί κατά 52,8%!

Σε ό,τι αφορά τους μήνες εξασφαλισμένης παραγωγής στις κατασκευές, δηλαδή το? ανεκτέλεστο που υπάρχει, στο σύνολο των κατασκευών οι μήνες αυτοί είναι 12,9 τον Απρίλιο όταν το 2009 ήταν 15,9 μήνες. Στον τομέα των κατοικιών η κατάσταση είναι δραματική και δείχνει ότι δεν υπάρχει δουλειά. Μόλις 4,9 μήνες εξασφαλισμένης παραγωγής από 8,3 μήνες το 2010.

Οι εργασίες σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, τον Απρίλιο υποχώρησαν κατά 65,2% ενώ στις κατοικίες η πτώση ανεβαίνει στο -69,6% και στα άλλα κτίρια -68,8%.

Δραματική η κατάσταση σε ό,τι αφορά το πρόγραμμα εργασιών προς εκτέλεση. Στο -75,4% στο σύνολο των κατασκευών, ενώ στις κατοικίες φτάνει το -94! Δεν υπάρχει δηλαδή κανένας προγραμματισμός από τους κατασκευαστές να κτίσουν σπίτια το επόμενο διάστημα.

Η διάλυση της οικοδομής φαίνεται και από τη μείωση των ποσοστών απασχόλησης στον κλάδο. Σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, τον Απρίλιο οι προσδοκίες απασχόλησης για τους 3-4 επόμενους μήνες υποχωρούν στο -68,5% για το σύνολο των κατασκευών, ενώ στις κατοικίες το ποσοστό είναι -78,3%. Η ανεργία δηλαδή βρίσκεται στο ζενίθ κι έχει ξεκινήσει από το 2008 (-32,6%), το 2009 έφτασε το -60,9% και πέρυσι το -60,3%.

Το «πικρό ποτήρι» της κρίσης, πίνουν καθημερινά οι επαγγελματίες του κλάδου. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, η παραγωγή τσιμέντου σε όγκο, στο σύνολο των κατασκευών υποχώρησε -27,3 στο τρίμηνο.

Δράμα και για τους πολιτικούς μηχανικούς καθώς στο σύνολο του κλάδου οι αμοιβές υποχώρησαν -7,8%, ενώ για την επίβλεψη εργασιών σε νέες οικοδομές η πτώση είναι -49,1%. Λογικό αφού δεν υπάρχουν έργα για να επιβλέψουν. Εκπληξη από τις αμοιβές για έκδοση οικοδομικών αδειών που αυξήθηκαν 13,2%, μια αύξηση που είναι συγκυριακή αφού «τρέχει» το πρόγραμμα «Εξοικονομώ κατ' Οίκον» για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων.

Βεβαίως, όταν δεν υπάρχει χρήμα δεν μπορούν να γίνουν και έργα. Η αδυναμία των τραπεζών να δώσουν στεγαστικά δάνεια «φρενάρει» και την κτηματαγορά. Το Μάρτιο το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων προς τα νοικοκυριά υποχώρησε στο -1,4%. Αύξηση 3,7% καταγράφεται στα επιτόκια των υφιστάμενων υπολοίπων των στεγαστικών δανείων με αρχική διάρκεια άνω των 5 ετών.

Συμβόλαια

Αυτό είναι το κλίμα που επικρατεί στην αγορά ακινήτων και την οικοδομή, με τους ειδικούς να περιγράφουν με ακόμη χειρότερα λόγια την κατάσταση. Οι μεσίτες δεν μπορούν να κλείσουν συμβόλαια, οι εργολάβοι αδυνατούν να «ξεφορτωθούν» το απόθεμα των σπιτιών που έχουν κτίσει από το 2006. Μάλιστα, πολλοί έχουν άδειες που δεν έχουν χρησιμοποιήσει, άλλοι «πουλάνε» τις άδειες αυτές σε συναδέλφους τους με καλύτερη ρευστότητα, ενώ υπάρχουν και μεταβιβάσεις εργολαβικών συμβολαίων, δηλαδή αντιπαροχές που δεν μπορούν να υλοποιήσουν.Παρ' όλα αυτά, δεν υπάρχει απότομη πτώση των τιμών των κατοικιών. Ούτε το -5% για το σύνολο των σπιτιών, ούτε το -4,2% για τα νεόδμητα και το -5,6% για τα παλαιά, κρίνεται ικανοποιητική υποχώρηση, έστω κι αν αφορά μόνο ένα τρίμηνο.

Τιμές

Οι κατοικίες κρίνονται ακόμη ακριβές και απλησίαστες για τους υποψήφιους αγοραστές, ειδικά αυτή την περίοδο. Από την άλλη, οι εργολάβοι δικαιολογούν τις υψηλές τιμές λέγοντας ότι αγόρασαν πανάκριβα τη γη, ενώ αυξάνονται διαρκώς τα υλικά οικοδομής. Δηλώνουν ότι δεν μπορούν να ρίξουν περισσότερο τις τιμές, αν και στις τελικές διαπραγματεύσεις η πτώση μπορεί να φτάσει και το 20%. Σε ό,τι αφορά τις προβλέψεις για την πορεία των τιμών, 8 στους 10 κτηματομεσίτες βλέπουν περαιτέρω πτώση, ενώ και η ΤτΕ προβλέπει ότι όλο το 2011 θα κινηθεί πτωτικά. Ωστόσο, τονίζει ότι από το 2012 θα υπάρξει ανάκαμψη της ζήτησης. Ο επικεφαλής του τμήματος μελετών για τα ακίνητα της ΤτΕ, κ. Θ. Μητράκος δήλωσε ότι «οι Ελληνες σε περιόδους κρίσης αγοράζουν ακίνητα για να διασφαλίσουν τα χρήματά τους.

Γι΄ αυτό πιστεύω ότι θα ανακάμψουν οι πωλήσεις καθώς υπάρχει ένα ικανοποιητικό απόθεμα σπιτιών σε καλές τιμές. Το σπίτι είναι επένδυση ζωής στην Ελλάδα. Στη χώρα μας τα ακίνητα αλλάζουν χέρια κάθε 47 χρόνια, ενώ στη Βρετανία κάθε 7». Αντίθετη άποψη έχει ο καθηγητής του Παντείου Πανεπιστημίου, Αν. Καραγάνης, «Για ποια ανάκαμψη μιλάμε όταν το 40% των Ανωνύμων Εταιρειών έχουν αρνητικά αποτελέσματα και το 10% κινδυνεύει να βάλει λουκέτο; Από που θα βρεθεί ο πλούτος για να ανακάμψει η αγορά;» αναρωτήθηκε.

Φοβούνται διάλυση από τη «φοροκαταιγίδα»Η φοροκαταιγίδα που έρχεται με το Μεσοπρόθεσμο Πρόγραμμα προκαλεί μεγάλο προβληματισμό στους ειδικούς της αγοράς, οι οποίοι φοβούνται ότι θα διαλυθεί ότι απέμεινε από την κτηματαγορά. Οι κτηματομεσίτες έστειλαν επιστολή στον πρωθυπουργό ζητώντας του μέτρα τόνωσης της οικοδομής, ενώ η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) κατέθεσε προτάσεις εξόδου από την κρίση. Οι δύο φορείς μαζί με τους εργολάβους οικοδομών, σε κοινή δήλωσή τους, ζήτησαν:

1. Το πάγωμα των αντικειμενικών αξιών και τη μείωση των συντελεστών εμπορικότητας παντού, όπου η εμπορικότητα έχει μειωθεί ή και εξαφανιστεί.

2. Τη μείωση του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων γενικά, και ειδικότερα για την αγορά ιδιόκτητης επαγγελματικής στέγης, προκειμένου να τονωθεί η αγορά.

3. Τη μείωση σε 20% του ΦΠΑ στην οικοδομή και σε 10% την ανακαίνιση/ενεργειακή αναβάθμιση των υφισταμένων κτιρίων.

4. Την οριοθετημένη αναστολή του «πόθεν έσχες» για αγορά και ανοικοδόμηση κάθε είδους ακινήτου και όχι μόνον για την πρώτη κατοικία.

5. Την κατάργηση του ΦΑΠ στα μη προσοδοφόρα ακίνητα, κάτι που θα ενθαρρύνει υποψήφιους επενδυτές να αγοράσουν κλειστά ή εγκαταλελειμμένα ακίνητα.

6. Τη μείωση των προστίμων των αυθαιρέτων και των υπογείων που άλλαξαν χρήση, ώστε να μπορούν να τα πληρώσουν μαζικά όλοι οι ενδιαφερόμενοι, και την προσθήκη στη ρύθμιση των ημιυπαίθριων και όσων οικοδομών έλαβαν άδεια μέχρι 28.4.2010.

7. Την αλλαγή της νομοθεσίας που επιβάλλει χρονοβόρα αδειοδότηση για την αγορά ακινήτων από μη κοινοτικούς πολίτες στις πάμπολλες «παραμεθόριες» περιοχές της χώρας.

8. Την ενεργοποίηση του ιδιαίτερα χρήσιμου θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Πηγή: Ημερησία