Πολλές καινοτόμες ιδέες που σίγουρα θα βοηθήσουν τα μέγιστα τον τομέα των ακινήτων, καθώς και την υλοποίηση της περιβόητης πολεοδομικής αμνηστίας περιλαμβάνει ο περί πώλησης ακινήτων νόμος του 2011 που τέθηκε σε εφαρμογή την 1η Αυγούστου 2011.
Κατ’ αρχήν η νέα νομοθεσία εισάγει πρόνοιες για ενίσχυση και αναβάθμιση της προστασίας του αγοραστή, νοουμένου ότι αυτός καταθέτει τη σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο, για να διασφαλίσει ότι το αντικείμενο πώλησης θα εγγραφεί τελικά στο όνομα του είτε με την μεταβίβασή του από τον πωλητή είτε με ειδική εκτέλεση.
Φυσικά απαραίτητη προϋπόθεση, και το επανατονίζουμε αυτό, για να διασφαλίσει ο αγοραστής τα ωφελήματα που πηγάζουν από τη νέα νομοθεσία είναι η κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο,
Παραθέτουμε στη συνέχεια μερικές από αυτές τις καινοτόμες προστατευτικές πρόνοιες της νέας νομοθεσίας:- Ο αγοραστής αποκτά το δικαίωμα εγγραφής ακινήτου στο όνομά του, παρά την ύπαρξη προγενέστερης υποθήκης. Για να καταστεί ξεκάθαρη αυτή η πρόνοια παραθέτουμε ένα παράδειγμα με αριθμούς, αφού όλοι γνωρίζουμε ότι στις πλείστες περιπτώσεις το ακίνητο που πωλείται είναι υποθηκευμένο. Αν ένα υπό κατασκευή διαμέρισμα έχει αξία 150.000 ευρώ και η αξία όλων των διαμερισμάτων στην ίδια οικοδομή είναι 1.200.000, τότε στον αγοραστή του διαμερίσματος αυτού αναλογεί ποσοστό 150.000/1.200.000, δηλαδή 12,5% πάνω στο ενυπόθηκο χρέος. Αν το ενυπόθηκο χρέος είναι 800.000 ευρώ, τότε ο αγοραστής, αφού καταβάλει το ποσό των 100.000 ευρώ (800,000 Χ 12,5%) στο δανειστή, θα έχει το δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασής του που να διατάσσει την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του, ανεξάρτητα από την ύπαρξη της προηγούμενης υποθήκης. Να σημειώσουμε ότι το μέρος εκείνο του ενυπόθηκου χρέους, που αναλογεί στον αγοραστή, καθορίζεται από το συντελεστή αξίας κάθε ακινήτου και για να καθοριστεί ο συντελεστής αξίας, είναι απαραίτητο να υπάρχει πολεοδομική άδεια. Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ότι, παρόλο που η Σύμβαση Πώλησης γίνεται αποδεκτή για κατάθεση χωρίς να απαιτείται η πολεοδομική άδεια, προτρέπεται να βεβαιώνεται ότι έχει εξασφαλισθεί πολεοδομική άδεια προτού αποφασίσει να προχωρήσει στη σύναψη συμφωνία πώλησης, έτσι ώστε να γνωρίζει τον συντελεστή αξίας με βάση τον οποίο θα πληρώσει και το ανάλογο χρέος.- Διασφάλιση του ποσού που κατέβαλε ο αγοραστής με βάση κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης. Ο νέος νόμος διασφαλίζει το ποσό που κατέβαλε ο αγοραστής, τόσο στη περίπτωση αδυναμίας του πωλητή να απαλλάξει το ακίνητο από υποθήκες και άλλα εμπράγματα βάρη όσο και στη περίπτωση εκποίησης του ακινήτου γι αάλλους λόγους. Η ουσιαστική διαφοροποίηση εδώ είναι ότι ο αγοραστής κατοχυρώνεται από την ημερομηνία κατάθεσης της σύμβασης πώλησης και δεν εκτίθεται σε κίνδυνο απώλειας των δικαιωμάτων του, λόγω της ύπαρξης μεταγενέστερων εμπράγματων βαρών.- Κατοχυρώνεται η διανομή συνιδιόκτητου ακινήτου που πωλείται σε τμήματα από ένα ή περισσότερους συνιδιοκτήτες. Εδώ συστήνεται στον αγοραστή, σε περίπτωση αγοράς τμήματος συνιδιόκτητης ακίνητης ιδιοκτησίας να απαιτεί από τον πωλητή συμφωνία διαμονής.- Υιοθετείται ο θεσμός της εκχώρησης δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από υπάρχουσα σύμβαση και δυνατότητα κατάθεσης της σύμβασης εκχώρησης στο Κτηματολόγιο. Σε αυτή τη περίπτωση ο αγοραστής μπορεί να μεταπωλήσει το ακίνητο το κατευθείαν σε άλλο νέο αγοραστή, πριν την έκδοση ξεχωριστού τίτλου, χωρίς την υπογραφή / συγκατάθεση του πωλητή. Μάλιστα, για τη κατάθεση στο κτηματολόγιο της σύμβασης εκχώρησης είναι απαραίτητη η προσκόμιση πιστοποιητικού διευθέτησης του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών.- Θεσμοθετήθηκε η δυνατότητα δανειοδότησης μόνο με πωλητήριο έγγραφο χωρίς να απαιτείται η υποθήκευση ακινήτου. Η εξασφάλισης της δανειοδότησης είναι εφικτή με την υπογραφή και κατάθεση της Σύμβασης Εκχώρησης Εξασφάλισης μεταξύ τράπεζας και αγοαραστή.
- Παρέχεται η δυνατότητα κατάθεσης συμβάσεων που δεν έχουν κατατεθεί σύμφωνα με τον προηγούμενο νόμο.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση συμβάσεις πώλησης που παραμένουν σε ισχύ και έχουν συναρμολογηθεί πριν από την 1η Αυγούστου, έστω και αν έχει παρέλθει η προθεσμία κατάθεσης τους που οριζόταν με τον καταργηθέντα Νόμο, μπορούν να κατατεθούν σε έξι μήνες από την 1η Αυγούστου του 2011, με τις προϋποθέσεις κατάθεσης, που καθορίζονται από στο νέο Νόμο.
Πιστεύουμε ότι με τις συγκεκριμένες καινοτόμες πρόνοιες της νέας νομοθεσία θα δοθεί ώθηση ειδικά στα ακίνητα που δεν είναι υποθηκευμένα και γενικά στον κλάδο των ακινήτων. Παράλληλα, μακροχρόνια αυτό θα λειτουργήσει και προς όφελος των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης που θα κερδίσουν την εμπιστοσύνη των αγοραστών, ενώ θα φύγουν από τη μέση όσοι δεν ακολουθούν τις πρόνοιες του νόμου.
Σημαντικές εξελίξεις, λοιπόν, που σε μια κρίσιμη περίοδο για τον τομέα των ακινήτων, είμαστε σίγουροι ότι θα δημιουργήσουν νέα θετικά δεδομένα.
sigmalive.com
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου