Ραγδαία πτώση των τιμών έως 30% σε γραφεία, εμπορικά και σπίτια

Συνεχίζεται και το 2011, για τρίτο χρόνο, η κατάρρευση στην αγορά ακινήτων ως αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης αλλά και της «φούσκας» που είχε δημιουργηθεί από το 2004 και μετά. Οι τιμές των σπιτιών αλλά και των επαγγελματικών ακινήτων καταγράφουν κάθετη πτώση, καθώς η ζήτηση και οι αγοραπωλησίες είναι πλέον ελάχιστες, η επενδυτική εμπιστοσύνη βρίσκεται στο ναδίρ, ενώ αυξάνεται διαρκώς το απόθεμα των διαθέσιμων κτιρίων.

Η έρευνα που διεξήγαγε η εταιρεία Danos/BNP Paribas Real Estate έρχεται να επιβεβαιώσει τη βαθιά κρίση στην οποία βρίσκεται η κτηματαγορά. Ειδικά στα επαγγελματικά ακίνητα, δηλαδή σε γραφεία και καταστήματα, οι τιμές ενοικίασης έχουν πάρει την κατηφόρα. Οσο για τις κατοικίες, μεγάλη είναι η πτώση στα ακριβά ακίνητα, ενώ παρατηρείται μια αργή υποχώρηση στις φθηνές και μεσαίες περιοχές. Αναλυτικά, τα στοιχεία της έρευνας έχουν ως εξής:

Κατοικία 

Ο δείκτης τιμών κατοικιών έχει υποχωρήσει στις 91,5 μονάδες βάσης από 100 που ήταν το 2007. Σύμφωνα με τους ερευνητές, για όλο το 2011 προβλέπεται περαιτέρω μείωση τιμών, καθώς η αβεβαιότητα των επενδυτών, η έλλειψη χρηματοδότησης από τις τράπεζες και η αύξηση των επιτοκίων, αποτελούν ανασταλτικούς παράγοντες ανάκαμψης της κτηματαγοράς. Οι περιοχές που καταγράφουν τη μεγαλύτερη πτώση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης σπιτιών βρίσκονται στα πολυτελή βόρεια και νότια. Ειδικά για τα σπίτια αξίας άνω του ενός εκατομμυρίου οι τιμές έχουν υποχωρήσει μέχρι και 30%. Στα βόρεια η πιο ακριβή περιοχή είναι η Κηφισιά με ανώτερη τιμή 5.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στα νότια η Βουλιαγμένη, με τα πιο ακριβά σπίτια να διατίθενται πάνω από 7.000 ευρώ/τ.μ.

Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι η μεγάλη πτώση στα πολυτελή σπίτια δεν είναι ενδεικτική της κατάστασης στην αγορά. Κι αυτό διότι υπάρχουν περιοχές όπου η πτώση δεν ξεπερνά το 10-15%, καθώς οι κατασκευαστές - ιδιοκτήτες αντέχουν ακόμη και δεν ρίχνουν τις τιμές. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, η κρίση στα ακίνητα θα κρατήσει τουλάχιστον 2-3 χρόνια, όπως προβλέπουν οι ειδικοί του χώρου.

Το τεράστιο απόθεμα απούλητων σπιτιών, 200-270 χιλιάδες, είναι το βασικότερο πρόβλημα που θα αναγκάσει σταδιακά τους κατασκευαστές να ρίξουν τις τιμές. Αξίζει, επίσης, να σημειωθεί ότι η «τακτοποίηση» χιλιάδων αυθαίρετων κτιρίων θα πιέσει περαιτέρω τις τιμές στα υπάρχοντα ακίνητα. Ειδικά στις περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί «αυθαιρετουπόλεις» (για παράδειγμα τα Ανατολικά προάστια της Αθήνας ή το Ηράκλειο της Κρήτης) η δυνατότητα να γίνονται νόμιμα μεταβιβάσεις αυθαιρέτων, θα αποβεί σε βάρος των υπαρχουσών νόμιμων κατοικιών.

Γραφεία 

Το πάρτι της αγοράς γραφείων με τα ενοίκια να φτάνουν ακόμη και στα 40 ευρώ/τ.μ. το μήνα στην Αθήνα, έχει πάρει τέλος προ πολλού. Σύμφωνα με την Danos/BNP Paribas, οι τιμές μίσθωσης έχουν υποχωρήσει σε σύγκριση με το 2010 κατά 15-25% ενώ σε ακραίες περιπτώσεις φτάνουν το 40%. Οι τιμές πώλησης έχουν μειωθεί κατά 10-20%, ενώ το ποσοστό των κενών χώρων έχει φτάσει το 20% και σε ορισμένες περιοχές το 25-30%, δηλαδή σχεδόν 1 στα 3 γραφεία είναι άδειο. Τα μισθώματα στις καλύτερες περιοχές, κυρίως επί της Λ. Βασιλίσσης Σοφίας, είναι 22 ευρώ/τ.μ. από 27 ευρώ/τ.μ. το μήνα στα τέλη του 2009. Στην άλλοτε κραταιά Λ. Κηφισίας, τα ενοίκια κυμαίνονται από 12 έως 20 ευρώ/τ.μ./μήνα.

Καταστήματα 

Η μείωση ενοικίων, κυρίως μέσω διαπραγμάτευσης και η αύξηση των κενών καταστημάτων είναι τα βασικά χαρακτηριστικά του κλάδου. Οι περικοπές στους μισθούς και τα υψηλά ποσοστά ανεργίας έχουν φέρει σημαντική υποχώρηση της καταναλωτικής δαπάνης, με αποτέλεσμα ο τζίρος των εμπορικών στο κέντρο της πόλης να έχει μειωθεί κατά 20-40%. Μειωμένες είναι και οι πωλήσεις στα μεγάλα εμπορικά κέντρα, όπως το Mall (-9%), το Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη (-7%), το Avenue (-6%).

Οσο για τα ενοίκια, σε ορισμένες περιοχές υποχωρούν έως και 40%, ιδιαίτερα στις δευτερογενείς αγορές. Στα εμπορικά κέντρα και στις προνομιακές αγορές, όπως στην οδό Ερμού, η πτώση κυμαίνεται μεταξύ 10-20%. Ειδικά για το «χρυσό» δρόμο της Ελλάδας τα ενοίκια έχουν φτάσει σε 220 ευρώ/τ.μ. το μήνα, μείωση 15% σε σύγκριση με το τέλος του 2009. Τα ξενοίκιαστα καταστήματα στις δευτερογενείς αγορές φτάνουν το 25-30% και στις καλές εμπορικές «πιάτσες» το 20%.

Η κατοικία σε διάλυση

Ελάχιστες αγοραπωλησίες και έλλειψη επενδυτικής εμπιστοσύνης αποτελούν τα βασικά προβλήματα της κτηματαγοράς. Αλλά και τα 200-270 χιλιάδες απούλητα σπιτια πιέζουν περαιτέρω την αγορά.

Απαισιοδοξία

Επενδυτές και ειδικοί είναι απαισιόδοξοι και προβλέπουν διατήρηση της κρίσης για τουλάχιστον 2-3 χρόνια.

Εργολάβοι

Οι κατασκευαστές σπιτιών δεν ρίχνουν τις τιμές, καθώς έχουν ακόμη αντοχές επειδή δεν είναι υπερδανεισμένοι.

Εμπόριο

Χιλιάδες ξενοίκιαστα καταστήματα σε όλη την Ελλάδα, μεγάλη πτώση των ενοικίων και εξαφάνιση του «αέρα», τα κυριότερα χαρακτηριστικά.

Γραφεία

Οι ξένοι επενδυτές που θα θελήσουν να εγκατασταθούν στην Ελλάδα θα βρουν φθηνότερα έως 40% τα κτίρια γραφείων.

Πηγή:www.imerisia.gr