Ακίνητα: 2007 Vs 2011

Με νύχια και με δόντια παλεύει η αγορά ακινήτων να κρατηθεί στο ύψος της. Η ζήτηση είναι εξαιρετικά πεσμένη. Την ίδια ώρα προσπαθεί να συγκρατήσει τις τιμές. Μάταια. Η έρευνα του IΝ Business φανερώνει υποχώρηση σε όλες τις επαρχίες. Στις ακριβές τοποθεσίες όλων των επαρχιών η πτώση των τιμών υπολογίζεται, κατά μέσο όρο, στο 24,2% και στις μέτριες στο 18% από το 2007 στο 2011. Η εικόνα των πωλήσεων είναι απογοητευτική. Το πρώτο εξάμηνο του 2011 κατατέθηκαν 70% λιγότερα πωλητήρια έγγραφα, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2007.

«Κοίτα να βάλεις ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι σου». Αυτή ήταν η προτροπή των παλαιότερων. Αυτός ήταν και ο υπέρτατος στόχων πολλών, φιλοδοξώντας για μια ζωή χωρίς ενοίκια, χρέη, μπλεξίματα και σκοτούρες. Στην πορεία, φυσικά, ένα κεραμίδι δεν ήταν αρκετό. Οι φιλοδοξίες ενισχύθηκαν και το όνειρο της σπιτικής θαλπωρής έδωσε τη θέση του σε μεγαλεπήβολες επαύλεις και πολυτελείς κατοικίες. Η απόκτηση μιας κατοικίας δεν κάλυπτε απλώς μια στεγαστική ανάγκη. Ήταν επένδυση ζωής και μάλιστα από τις καλύτερες που θα μπορούσε κανείς να κάνει. Ιδιαίτερα μετά την απότομη άνοδο και την κατρακύλα του Χρηματιστηρίου Αξιών Κύπρου η αγορά ακινήτων ανακηρύχτηκε ως η ιδανικότερη και ασφαλέστερη τοποθέτηση για όσους ήθελαν να επενδύσουν το «κομπόδεμά» τους και να δουν τα κεφάλαιά τους να αυξάνονται, αργά μεν, σταθερά δε.

ΟΙ ΧΡΥΣΕΣ ΕΠΟΧΕΣ

Το 2004 οι τιμές των ακινήτων ξεκίνησαν να παίρνουν την ανιούσα, ακολουθώντας τρελή πορεία, που φαινόταν να μην είχε επιστροφή. Η ίδια κατάσταση άρχισε να επικρατεί και στα ενοίκια, οι τιμές των οποίων πολύ γρήγορα εκτοξεύθηκαν στα ουράνια. 

Το θετικό κλίμα κορυφώθηκε το 2007. Η χρονιά αυτή έμεινε στα πρακτικά ως η «χρυσή εποχή» για την αγορά ακινήτων στην Κύπρο. 

Οι άδειες οικοδομής είχαν ξεπεράσει κάθε προσδοκία, το ίδιο και τα πωλητήρια έγραφα που κατατίθεντο στο Κτηματολόγιο. Η ζήτηση είχε φτάσει σε πρωτόγνωρα επίπεδα, ανεβάζοντας και τις τιμές σε δυσθεώρητα ύψη. Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της εποχής, η συνολική ετήσια άνοδος στις τιμές των κατοικιών ήταν, κατά μέσο όρο, σε όλες τις πόλεις κοντά στο 20%. Μάλιστα, το 2007 η οικοδομική δραστηριότητα στον τομέα των κατοικιών παρουσίασε έκρηξη, με το νησί να εμφανίζει την υψηλότερη αναλογία κατασκευής κατοικιών ανά 1.000 κατοίκους στην Ευρώπη.

Κύριος λόγος της αύξησης δεν ήταν άλλος από την άνοδο των ξένων επενδύσεων με την προοπτική της ένταξής μας στη ζώνη του ευρώ. Σε αυτό το σημείο να σημειώσουμε ότι περί τα τέλη του 2007 τα οικιστικά δάνεια στις τράπεζες ανέρχονταν στα 7 δις ευρώ, ενώ ως τον Ιούνιο του 2011 είχαν κατά πολύ ξεπεράσει τα 12 δις ευρώ.

Το 2007 οι άδειες οικοδομής, που συνιστούν και τη σημαντικότερη ένδειξη για τη μελλοντική δραστηριότητα στον κατασκευαστικό τομέα, ανήλθαν σε 9.521, σημειώνοντας αύξηση της τάξης του 2,8%, σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Αυτή ήταν και η τελευταία φορά που θα βλέπαμε σύγκριση με θετικό πρόσημο.

ΕΧΕΙ Ο ΚΑΙΡΟΣ ΓΥΡΙΣΜΑΤΑ

Τα πρώτα σημάδια της αντίστροφης μέτρησης ξεκίνησαν από το 2008, όμως τότε ήταν πολύ νωρίς για να τα διακρίνει κανείς ή μάλλον να θελήσει να τα αποδεχθεί.

Με το πέρασμα του χρόνου η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, το έντονο αίσθημα της αβεβαιότητας, η κατρακύλα της ελληνικής οικονομίας, η πτώση του ευρώ, τα μέτρα λιτότητας, η συγκράτηση των ξένων επενδυτών και οι υπερβολικά υψηλές τιμές άρχισαν να φέρνουν ανατρεπτικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων. Σταδιακά η ζήτηση υποχώρησε, φέρνοντας τη στασιμότητα στην αναπτυξιακή πορεία της οικιστικής βιομηχανίας.

Το 2008 οι άδειες οικοδομής που εκδόθηκαν από τις δημοτικές Αρχές και τις επαρχιακές διοικήσεις υποχώρησαν κατά 6,6% στις 8.896, ενώ το 2010 στις 8.777. Ενδεικτική του αρνητικού κλίματος που επικρατεί έκτοτε είναι η μέτρηση που αφορά στις άδειες οικοδομής για τους πρώτους επτά μήνες του 2011. Κατά την περίοδο Ιανουαρίου - Ιουλίου 2011 εκδόθηκαν 4.625 άδειες οικοδομής, παρουσιάζοντας μείωση της τάξης του 14,1%, έναντι της αντίστοιχης περιόδου του προηγούμενου έτους και μείωση 21%, σε σύγκριση με τους πρώτους επτά μήνες του 2007.

Επιστρέφοντας, όμως, στη σύγκριση με τους πρώτους επτά μήνες του 2010, η συνολική αξία των αδειών οικοδομής μειώθηκε κατά 23,8% και το συνολικό εμβαδόν κατά 28,4%. Ο αριθμός των οικιστικών μονάδων παρουσίασε μείωση της τάξης του 39,4%.

ΠΩΛΗΣΕΙΣ: ΔΡΑΜΑΤΙΚΗ ΠΤΩΣΗ

Όπως είναι φυσικό, η αρνητική πορεία αντικατοπτρίζεται και στα πωλητήρια έγγραφα. Η σύγκριση σοκάρει. 

Σύμφωνα με στοιχεία του Κτηματολογίου, το πρώτο εξάμηνο του 2011 κατατέθηκαν 2.988 πωλητήρια έγγραφα, ενώ το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι είχαν κατατεθεί 4.408, με αποτέλεσμα να καταγραφεί μείωση της τάξης του 32%. Δραματική είναι η εικόνα, αν αναλογιστεί κανείς ότι το πρώτο εξάμηνο του 2007 τα πωλητήρια έγραφα που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο ήταν 10.258, φανερώνοντας πτώση 70%.

Στη Λευκωσία τα κατατεθειμένα πωλητήρια έγγραφα το πρώτο εξάμηνο του 2011, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2010, μειώθηκαν συνολικά 19%, στη Λεμεσό 2%, στη Λάρνακα 35%, στην Πάφο 23% και στην Αμμόχωστο 25%. 

Σύμφωνα και με σχετική ανάλυση της Leaf Research, τους τελευταίους μήνες παρουσιάζεται μείωση της αγοράς ακινήτων από Κύπριους, ενώ οι αγορές από ξένους παραμένουν, περίπου, στα ίδια επίπεδα. Μια τάση η οποία μπορεί να οδηγήσει τον ήδη ταλαιπωρημένο κλάδο σε μεγάλες φουρτούνες.

ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ: Θα πέσουν κι άλλο οι αξίες

Η ανάλυση της Leaf Research περιλαμβάνει και προβλέψεις για την πορεία της αξίας των ακινήτων τους επόμενους μήνες:

Οικιστικά οικόπεδα: Μείωση 15% - 20%. 

Διαμερίσματα: Μείωση 10% στο κέντρο, 20% στις δευτερεύουσες περιοχές και 25% στις τουριστικές.

Καταστήματα: Μείωση 10% στο κέντρο, 20% στις δευτερεύουσες περιοχές και 30% στις τουριστικές.

ΤΙΜΕΣ: ΔΙΚΟΠΟ ΜΑΧΑΙΡΙ Η ΜΕΙΩΣΗ 

Η υποχώρηση της ζήτησης οδήγησε αναπόφευκτα και στη μείωση των τιμών. Παρόλα αυτά οι φωνές που πιέζουν για περαιτέρω πτώση πληθαίνουν. Υποψήφιοι αγοραστές θεωρούν ότι οι τιμές χρειάζεται να μειωθούν περισσότερο, ώστε να προβούν σε πράξεις. Την ίδια ώρα οι τράπεζες φαίνεται πως πιέζουν τους εκτιμητές να μη ρίξουν τις τιμές των ακινήτων, ώστε να μην μείνουν και οι ίδιες χωρίς κάλυψη.

Η πτώση των τιμών είναι ένα νόμισμα με δύο όψεις. Από τη μια μπορεί να οδηγήσει στην αναθέρμανση της αγοράς και από την άλλη να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στις τράπεζες, προκαλώντας φθορά στην αξία των παγίων τους. Ταυτόχρονα, όσοι είχαν τοποθετηθεί στην αγορά ακινήτων αποσκοπώντας σε κέρδος, θα δουν την επένδυσή τους να κάνει φτερά. Εξού και οι εκτιμητές ακινήτων φροντίζουν να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί με τον επαναπροσδιορισμό των τιμών σε όλες τις περιοχές.

Σύμφωνα, πάντως, με τον εκτιμητή ακινήτων, Παύλο Λοΐζου MRICS, μέλος του διοικητικού συμβουλίου του RICS Κύπρου, η μείωση στις τιμές δεν είναι διόλου ευκαταφρόνητη. Το μεγαλύτερο πλήγμα, μάλιστα, έχουν δεχθεί οι πιο ακριβές περιοχές των πόλεων και οι εξοχικές κατοικίες. Για παράδειγμα, η τιμή μιας εξοχικής κατοικίας 140 τ.μ. στην Πάφο υποχώρησε από 350.000 ευρώ σε 240.000 ευρώ, σημειώνοντας πτώση 31,4%, ενώ στη Λεμεσό μια ημιεφαπτόμενη κατοικία 250 τ.μ., που στοίχιζε 600.000 ευρώ το 2007, σήμερα στοιχίζει 450.00 ευρώ. Σημαντική είναι η πτώση και στις τιμές των οικοπέδων σε σύγκριση με το 2007, φτάνοντας μέχρι και το 33% στην επαρχία της Πάφου. Πτώση έχει καταγραφεί και στις τιμές των γραφείων στη Λευκωσία. Η τιμή ενός γραφείου 200 τ.μ. το 2007 ανερχόταν στα 750.000 και το 2011 υποχώρησε στα 600.000 ευρώ, σημειώνοντας πτώση 20%. 

sigmalive.com