Η τελευταία διετία που διανύουμε έχει δώσει την ευκαιρία σε άπαντες να ομιλούν για την μεγαλύτερη και βαθύτερη κρίση που έχει ζήσει μεταπολεμικά η κτηματαγορά. Οι λόγοι που μας οδήγησαν σε αυτό το σημείο καθώς και όσοι συνέδραμαν σε αυτό πολλοί! Αρχής γενομένης από τον ίδιο τον κατασκευαστικό κλάδο (αναφερόμενος κυρίως στον οικιστικό του βραχίονα) ο οποίος ουσιαστικά “αλώθηκε” εκ των έσω.
Η πληθώρα μικρών, ετερόκλητων συνεργείων-κατασκευαστών, ενίοτε δε και ασχέτων με τον κλάδο και το καθ’ εαυτό “προϊόν”, καθώς και η έλλειψη ουσιαστικής διαπραγματευτικής και αγοραστικής ισχύος τους από τα τέλη του 2005 εβίασε την ισορροπία της κτηματαγοράς με την ασυγχώρητη βιασύνη να προλάβουν την επιβολή ΦΠΑ στα οικιστικά και παραθεριστικά έργα.
Έχοντας πλέον κατασταλάξει η σκόνη από τις παρορμητικές κινήσεις στην απόκτηση γης «όσο - όσο» και την «copy - paste» υποβολή αδειών ανέγερσης, απεδείχθη περίτρανα πως ο ΦΠΑ ελάχιστα επηρέαζε τον κορμό της ζήτησης για 1η κατοικία. Αντίθετα, ενίσχυε την αδυναμία περαιτέρω διατήρησης υπεραποδόσεων την τελευταία τουλάχιστον δεκαετία σε ύψη που θα έκαναν τους λοιπούς δευτερογενείς τομείς της ελληνικής οικονομίας να ωχριούν.
Δικαιολογημένο λοιπόν το φρενήρες «οικιστικό Ελντοράντο», όπου ο κατασκευαστικός κλάδος απέκτησε αίφνης παρεισφρήσαντες λάτρεις από κάθε επαγγελματική κάστα οι οποίοι και επιχείρησαν να “σπεκουλάρουν” σε αυτή την ανοδική αγορά, με κατασκευές που δεν είχαν σε τίποτα να κάνουν με την κάλυψη της ζήτησης πρώτης ή εξοχικής κατοικίας, αλλά με την επιδίωξη ντουμπλαρίσματος του επενδεδυμένου κεφαλαίου τους εντός 12μήνου.
Είναι προφανές πως οι ιδιοκτήτες και επαγγελματίες του κλάδου δεν ήταν αρχικώς σε θέση να προβλέψουν τη διάρκεια αυτής της βαθιάς κρίσης, και η μικρή τους έκθεση σε τραπεζικό δανεισμό δεν τους προέτρεψε σε μια ταχύτερη στρατηγική εξόδου, ώστε να είναι σε θέση να εισέλθουν ξανά από τα σημερινά διαπραγματευόμενα επίπεδα τιμών.
Με δεδομένο όμως ότι ένα μεγάλο ποσοστό των προσφερόμενων «νεόδμητων» ακινήτων να έχει μια μέση ηλικία άνω της διετίας από την ημέρα πλήρους ή και μερικής σε πολλές περιπτώσεις αποπεράτωσης, η αδυναμία πωλήσεων στις αρχικώς ζητούμενες τιμές του 2008-2009 επέφερε την αλλαγή του status quo, με τους αγοραστές πλέον να απολαμβάνουν τα ηνία στις διαπραγματεύσεις.
Η επιδίωξη χαμηλού τιμήματος στα ακίνητα αποτελεί μια κλασσική τακτική των αγοραστών κατά την περίοδο των άρκτων (bear market). Παρ’ όλα αυτά η αναζήτηση της απολύτου χαμηλής τιμής χωρίς να υποστηρίζεται από ρεαλισμό και έμπρακτη δυναμική, δεν μπορεί να αποτελεί αυτοσκοπό ούτε και εξυπηρετεί τελικά τον πρωταρχικό στόχο του υποψήφιου αγοραστή που είναι η απόκτηση κατοικίας για τον ίδιο και την οικογένειά του και όχι η τυχόν απόκτηση ενός φτηνού στεγάστρου ή ενός φτηνού συμβολαίου επί χάρτου και μόνο.
Ίσως και να είναι πολύ επίκαιρη πλέον η ρήση των Αμερικανών που λένε σε αυτές τις περιπτώσεις «put your money where your mouth is”, απαιτώντας τα λόγια επί των διαπραγματεύσεων να τεκμηριώνονται από χρήματα ώστε οι όποιες προτάσεις να μην λογίζονται από τους πωλητές ως «άσφαιρες» και κενές περιεχομένου.
Είναι αξιοσημείωτο δε ότι στα ακίνητα που εν τέλει αξίζει κανείς να αγοράσει για ιδιοκατοίκηση, ανεξαρτήτως κατηγορίας τιμής, η αγορά έχει δείξει σημάδια αντιστροφής με τους έχοντες ρευστά διαθέσιμα (cash buyers), να προβαίνουν σε σαρωτικό σκανάρισμα της αγοράς. Στο κομμάτι δε των οικιστικών ακινήτων για επενδυτικούς σκοπούς, οι αναλύσεις του γραφείου μας καταδεικνύουν πως η απόκτηση ακινήτου προς ιδιοκατοίκηση ακόμα και σε τωρινές αγοραίες αξίες είναι ικανή να προσφέρει σημαντική κεφαλαιακή υπεραξία σε οποιοδήποτε μακροπρόθεσμο επενδυτικό βάθος πέραν της πενταετίας.
Βάσει πρόσφατης έρευνας της Engel & Völkers για τις αποτιμήσεις των ακινήτων στην διάρκεια της τελευταίας 12ετίας, οι ζητούμενες τιμές της προηγούμενης τριετίας εμφανίζονται στο απόγειο του 2008-2009 να έχουν μια απόκλιση της τάξης του 75-80% έναντι των ρεαλιστικά αναμενόμενων. Έχοντας ήδη βιώσει μια πτώση των προσφερόμενων τιμών σε ποσοστό που κυμαίνεται μεταξύ 15-25%, οι δυνητικοί αγοραστές έχουν κάθε λόγο υπό τις τρέχουσες συγκυρίες να προσφέρουν τη διαθέσιμη ρευστότητά τους στην αγορά, ώστε και να επωφεληθούν των περαιτέρω «εσωτερικών εκπτώσεων» που μπορούν να λάβουν κατά τη διαπραγμάτευση αλλά και να «αποσύρουν» για την επόμενη τουλάχιστον 5-10ετία τα καλύτερα ακίνητα της αγοράς.
Οι προσδοκίες των κατασκευαστών και ιδιοκτητών θα πρέπει πλέον να είναι ρεαλιστικές τόσο στο τίμημα που απαιτούν, όσο και στο χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο θα επιδιώξουν να το εισπράξουν ανά πωλούμενη κατοικία ή έργο.
Καθώς η οικονομία της χώρας εισέρχεται μακροοικονομικά στην κατώτερη φάση ενός έντονα πτωτικού κύκλου, η σταδιακά άμεσες προσφορές για την αυξανόμενη εγρήγορση του αποκαλούμενου «έξυπνου χρήματος» και η ετοιμότητά του να υποβάλλει εύλογες και άμεσες προσφορές για την απόκτηση ακίνητων που έχουν πραγματικά αξία για τον νέο τους ιδιοκτήτη, την οικογένειά του και την ποιότητα ζωής που θέλει να βιώσει, θα προσφέρει στους πωλητές μοναδικές ευκαιρίες να υλοποιήσουν και εκείνοι τα επόμενα προσωπικά και επιχειρηματικά τους σχέδια και να μην παραμένουν εγκλωβισμένοι με φρούδες ελπίδες και ευσεβείς πόθους που το μόνο που θα προσφέρουν θα είναι λογιστικές αποτιμήσεις, αλλά όχι πραγματικές συναλλαγές «τοις μετρητοίς»...
Έχει λοιπόν νόημα η επίκληση ξένων επενδυτών ως dei ex machina για το «γύρισμα» της ελληνικής κτηματαγοράς; Καθώς τα παραδείγματα από την αγορά της εξοχικής κατοικίας είναι πάμπολλα ανά την επικράτεια, η πρακτική τους σε γνωστές περιοχές της Πελοποννήσου και σε διάφορα νησιά μας έχει δείξει πως το «ξένο χρήμα» τοποθετείται σε φτηνή ελληνική γη, έτη φωτός προτού αντιληφθούν οι εγχώριοι «παίκτες» την αξία της.
Και όταν έρχεται το πλήρωμα του χρόνου, γνωρίζουν εξίσου καλά πότε να αποεπενδύσουν τα «ασημικά» τους σε τιμές τρέχοντος χρυσού. Αφήστε δε που όποτε είναι διαθέσιμοι να πληρώσουν σοβαρά premium για επαγγελματικά ακίνητα, τα αναλαμβανόμενα ρίσκα είναι καλά υπολογισμένα και οι στρατηγικές εξόδου εξίσου προδιαγεγραμμένες είτε αποδεικνύονται κερδοφόρες είτε επιβάλλουν την άμεση απαγκίστρωση από μια ζημιογόνο επένδυση.
* Ο κ. Θεολόγος Σ. Μπόσδας, διευθύνων σύμβουλος του κτηματομεσιτικού γραφείου ENGEL & VÖLKERS Athens North
Πηγή:www.euro2day.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου