Πωλείται αέρας

• Ποια εμπορική πράξη ορίζει η φράση «πωλείται αέρας» και πώς διαφοροποιείται από το «πωλείται επιχείρηση»;

• Ποιοι παράγοντες καθορίζουν την τιμή του;

• Γιατί είναι δύσκολο να πωλήσει σήμερα κανείς… τον αέρα του;

Πόσο συχνά βλέπετε στους δρόμους της πόλης σήμερα την επιγραφή «Πωλείται αέρας»; Σίγουρα όχι τόσο συχνά όσο την περασμένη πενταετία, καθώς έπιασε και τον… αέρα η κρίση και την έκανε, φαίνεται, γι’ αλλού! Κι αυτό γιατί η εμπορικότητα των πλείστων μονάδων έχει μειωθεί και κατ’ επέκταση η αξία του αέρα. Σε πολλές περιπτώσεις, μάλιστα, μπορεί να είναι πια μηδαμινός.Τι ακριβώς εννοούμε, όμως, όταν λέμε «Πωλείται αέρας»; Ποια εμπορική πράξη ορίζει η φράση αυτή;Ο Παύλος Λοΐζου, εκτιμητής ακινήτων της Αντώνης Λοΐζου και Συνεργάτες, εξήγησε πως, αυστηρά ομιλούντες, σε σχέση με ακίνητη περιουσία η πώληση αέρα είναι η διαφορά μεταξύ του τρέχοντος ενοικίου ενός καταστήματος στην ελεύθερη αγορά και του πόσο πληρώνει ο ενοικιαστής. Αυτή η διαφορά κεφαλαιοποιημένη είναι η αξία - τιμή του αέρα. 

Η πώληση του αέρα, σημείωσε, επιτρέπει σε ένα νέο ενοικιαστή να λάβει κατοχή ενός καταστήματος - μονάδος, που κατέχεται από άλλο ενοικιαστή. Η πράξη είναι μεταξύ των ενοικιαστών και δεν λαμβάνει μέρος ο ιδιοκτήτης. Φυσικά, για να μπορέσει να πωληθεί ο αέρας, ο πωλητής - ενοικιαστής πρέπει να έχει εντός του συμβολαίου του το δικαίωμα υπενοικίασης ή μεταφοράς των δικαιωμάτων του. Σημειώνεται πως σε άλλες περιπτώσεις ο νέος ενοικιαστής μπορεί να πληρώσει ένα αντίτιμο, γιατί επιθυμεί ένα συγκεκριμένο κατάστημα - μονάδα.Αέρας ή επιχείρηση;Στην περίπτωση του ακινήτου, ο αέρας - αγγλιστί «goodwill» - δικαιολογείται λόγω της εμπορικής θέσης του ίδιου του ακινήτου, κυρίως, παρόλο που πολλές φορές «πωλείται αέρας» και «πωλείται επιχείρηση» τείνουν να προκαλούν σύγχυση ή ακόμη και να θεωρούνται το ίδιο πράγμα. Πρέπει να διευκρινιστεί πως στην περίπτωση «πωλείται επιχείρηση» μπορεί να συμπεριλαμβάνεται και ο αέρας ως έξτρα ποσό, αλλά στην περίπτωση «πωλείται αέρας» εννοείται μόνο το ποσό του αέρα, δηλαδή η άυλη αξία της τοποθεσίας, του περιβάλλοντός της και των προοπτικών της τοποθεσίας. Τι εννoούμε «προοπτικές»; Αν, για παράδειγμα, σε τρία χρόνια πρόκειται να δημιουργηθεί έξω από το κατάστημα σταθμός μετρό, τότε έχουμε μία έξτρα αξία λόγω προοπτικής. Αν στην οδό Ανεξαρτησίας στη Λεμεσό, επί παραδείγματι, που αποτελεί έναν από τους πιο εμπορικούς δρόμους, ο προηγούμενος μισθωτής πουλούσε ηλεκτρονικά και ο επόμενος θέλει να πουλήσει γυναικεία εσώρουχα, τότε ο δεύτερος δεν αγοράζει αέρα, καθώς δεν στοχεύει ακριβώς στην πελατεία του προηγούμενου, αλλά στην πλεονεκτική εμπορική θέση του καταστήματος, σε ένα δρόμο που περνάνε δεκάδες χιλιάδες καταναλωτές καθημερινώς.

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα μπορούσε να μη ζητήσει αέρα, αλλά ένα σημαντικά υψηλότερο ενοίκιο. Συνηθίζεται, όμως, να ζητάει ένα συνδυασμό αέρα και ενοικίου. Ο αέρας, δηλαδή, είναι κάτι σαν μια αποπληθωρισμένη τωρινή πληρωμή μελλοντικών εισροών. Σημειώνεται ότι ο αέρας είναι απολύτως νόμιμο να ζητείται. Παρόλα αυτά, όπως και σε άλλες περιπτώσεις στη γενικότερη αγορά, αρκετές φορές γίνονται και οι «κάτω από το τραπέζι» συμφωνίες, με ποσά που δεν δηλώνονται για σκοπούς Φόρου Εισοδήματος.Tι καθορίζει την τιμή;Στη διαμόρφωση της τιμής - αξίας του αέρα είναι η αγορά, κυρίως, που βάζει τα όρια. Δεν χρειάζεται να επεμβαίνει η νομοθετική εξουσία και να στερεί από την αγορά την πρωτοβουλία των κινήσεων. Αν ζητάω πολλά, δεν θα νοικιάσω ή δεν πουλήσω το ακίνητό μου. Δεν μπορείς να ζητάς αέρα 1.000.000 ευρώ για κατάστημα στην οδό Ανεξαρτησίας, όταν ο διπλανός σου ζήτησε 100.000 για ένα παρόμοιο. Θα αναγκαστείς να υποχωρήσεις, αλλιώς δεν θα πάρεις τα χρήματα αυτά. Ο νόμος της αγοράς ισχύει, λοιπόν, και στις περιπτώσεις πώλησης αέρα. Σύμφωνα με τον Στέφανο Κουρσάρη, γενικό γραμματέα της Παγκύπριας Οργάνωσης Βιοτεχνών Επαγγελματιών Καταστηματαρχών (ΠΟΒΕΚ), δύο είναι οι βασικοί παράγοντες που καθορίζουν το ύψος της τιμής του αέρα που ζητείται. Ο ένας είναι η τοποθεσία σε συνδυασμό με τα χαρακτηριστικά και την κατάσταση του καταστήματος. Ο δεύτερος αφορά στην επαγγελματική δραστηριότητα του μαγαζιού, εάν αυτή παράγει και πόσο, ενώ λαμβάνονται, επίσης, υπόψη οι προοπτικές εξέλιξής της. Όσο πιο πολλά «συν» έχει ένα κατάστημα τόσο ανεβαίνει και η τιμή του αέρα. 

Είναι πολύ παρακινδυνευμένο να μιλήσει κανείς για τα πραγματικά ποσά του αέρα, σημείωσε ο κ. Κουρσάρης. Δεν είναι, για ευνόητους λόγους, πουθενά καταγεγραμμένα στις πλείστες των περιπτώσεων.Οι ψηλότερες τιμές Είναι πασίγνωστο ότι ψηλές τιμές αέρα καταγράφονται, κυρίως, στα εμπορικά κέντρα των πόλεων και σε κεντρικούς εμπορικούς δρόμους αστικών περιοχών.Σε συγκεκριμένες επαγγελματικές δραστηριότητες, όπως είναι τα πρατήρια πετρελαιοειδών, πέραν του παράγοντα τοποθεσία, το προϊόν που διατίθεται, οι τιμές, και το πελατολόγιο ανεβάζουν την αξία του αέρα.Ο αέρας - «εμπορική εύνοια» είναι μια προστιθέμενη αξία, την οποία δημιουργεί και καθορίζει στις πλείστες περιπτώσεις ο επαγγελματίας - διαχειριστής - ενοικιαστής της συγκεκριμένης εμπορικής δραστηριότητας. Θα μπορούσε να θεωρηθεί επένδυση ταμείου προνοίας ή εφάπαξ, το οποίο δικαιωματικά του ανήκει και το διαπραγματεύεται στην ελεύθερη αγορά. Ο Παύλος Λοΐζου, δε, σημείωσε: «Θα έλεγα ότι στην πραγματικότητα δεν υπάρχει αέρας, εκτός αν μια εταιρεία θέλει διακαώς να είναι σε ένα συγκεκριμένο δρόμο ή τοποθεσία».

Ο κ. Λοΐζου, πάντως, παρατήρησε πως λόγω της οικονομικής κρίσης η εμπορικότητα των πλείστων μονάδων έχει μειωθεί και κατ’ επέκταση η αξία του αέρα. Σε πολλές περιπτώσεις, μάλιστα, μπορεί να είναι πια μηδαμινός. Με άλλα λόγια… αέρας κουπανιστός!Η περίπτωση McDonald’s στο ΣύνταγμαΣύμφωνα με πληροφορίες που το ελλαδικό portal Capital δημοσίευσε πρόσφατα, το παλαιότερο και πλέον κερδοφόρο κατάστημα της McDonald’s στην Ελλάδα απειλείται από τον ίδιο του τον αέρα! Ο λόγος για το κατάστημα της αλυσίδας στο Σύνταγμα, του οποίου η επί χρόνια επιτυχημένη λειτουργία μπορεί να κοστίσει τώρα ακριβά στην αμερικανική αλυσίδα εστίασης. Το μισθωτήριο του κεντρικού καταστήματος, που ενοικιάζει η McDonald’s Hellas επί της οδού Ερμού 2 στο Σύνταγμα, λήγει το 2011 και ο εκμισθωτής επιδιώκει να αυξήσει το ύψος του ενοικίου, αλλά και να εισπράξει αέρα για την επαναμίσθωση. Αν και τον τελευταίο καιρό, λόγω της γενικευμένης κρίσης που πλήττει την αγορά και κατ’ επέκταση τα εμπορικά ακίνητα, οι τάσεις που επικρατούν είναι η κατάργηση του αέρα, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες αυτό είναι το σημείο που αποτελεί και το βασικό στοιχείο των διαπραγματεύσεων μεταξύ της αμερικανικής αλυσίδας εστίασης και των ιδιοκτητών του ακινήτου. Η πρώτη, δηλαδή, δεν δέχεται να καταβάλει αέρα, ενώ ο εκμισθωτής δεν προτίθεται να μισθώσει το ακίνητο χωρίς να επιδιώξει να καρπωθεί τη μέγιστη δυνατή υπεραξία. 

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι το κατάστημα Συντάγματος της McDonald’s διαθέτει χαρακτηριστικά που εκτινάσσουν την εμπορική του αξία: Βρίσκεται σε απόσταση αναπνοής από το μετρό, περικλείεται από τις πλέον εμπορικές και ακριβές «πιάτσες» της χώρας και το κυριότερο βρίσκεται στην καρδιά της πρωτεύουσας από όπου καθημερινά περνούν χιλιάδες Έλληνες και ξένοι επισκέπτες. Επιπλέον, είναι το πλέον κερδοφόρο από τα 35 που λειτουργεί στην ελληνική αγορά η McDonald’s και το πρώτο που άνοιξε στην Ελλάδα τον Νοέμβριο του 1991. Γι’ αυτό και η διοίκηση της αμερικανικής αλυσίδας στην Ελλάδα εμφανίζεται αποφασισμένη να δώσει σκληρή μάχη για να παραμείνει στο Σύνταγμα, ακόμη και παρακάμπτοντας ορισμένες από τις παραμέτρους του προγράμματος αναδιάρθρωσης που υλοποιεί. Tην προώθηση μίσθωσης του συγκεκριμένου ακινήτου ανέλαβε η εταιρεία Δανός/BNP Paribas Real Estate.

sigmalive.com