Κραχ στα γραφεία, έπιασαν πάτο εμπορικά και αποθήκες

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Δεν έχει... πάτο η πτώση στην αγορά γραφείων με τις τιμές ενοικίασης στην Αθήνα να συνεχίζουν τη ραγδαία πτώση που ξεκίνησε πριν από τουλάχιστον 3 χρόνια. Αντίθετα, η αγορά εμπορικών ακινήτων φαίνεται να βρήκε τα χαμηλότερα επίπεδα και να σταθεροποιείται, όπως και οι αποθήκες - logistics που διατηρούν σταθερές τις τιμές ενοικίασης. Αυτά είναι τα βασικά συμπεράσματα έρευνας που πραγματοποίησε η εταιρεία συμβούλων ακινήτων King Sturge για το πρώτο τρίμηνο του 2011.

Η έρευνα αναλύει την κατάσταση στην Ευρώπη και συγκεκριμένα σε 26 πόλεις και συνολικά εκτιμά ότι υπάρχει σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, ενώ οι συνολικές επενδύσεις στο τρίμηνο αυτό έφτασαν τα 32 δισ. ευρώ, λίγο πάνω από τα 30,5 δισ. ευρώ που είχαν γίνει το α' τρίμηνο του 2010. Αναλυτικά η έρευνα της King Sturge καταγράφει τα εξής:

Γραφεία

Η ελληνική πρωτεύουσα, βυθισμένη κι αυτή στην οικονομική κρίση, βιώνει μια άνευ προηγουμένου ύφεση, κυρίως στην αγορά γραφείων. Παντελής έλλειψη ζήτησης από ξένες επιχειρήσεις αλλά και στροφή των Ελλήνων επιχειρηματιών σε φθηνότερες λύσεις για ενοικίαση κτιρίων είναι τα κύρια χαρακτηριστικά των τελευταίων μηνών. Με το απόθεμα των γραφείων να είναι μεγάλο, τη ζήτηση υποτονική αλλά και το momentum της αγοράς αρνητικό, είναι επόμενο να πέφτουν συνεχώς τα μισθώματα. Η Αθήνα, σε σύνολο 26 πόλεων, καταλαμβάνει την 15η θέση με ετήσιο ενοίκιο ανά τετραγωνικό τα 288 ευρώ. Δηλαδή, με 24 ευρώ/τ.μ. το μήνα κατά μέσο όρο μπορεί κανείς να ενοικιάσει γραφεία στα καλύτερα σημεία της πόλης.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το τελευταίο τρίμηνο του 2010 η Αθήνα βρισκόταν στη 13η θέση (χάθηκαν δηλαδή 2 θέσεις) με ετήσιο ενοίκιο τα 312 ευρώ/τ.μ. ή 26 ευρώ/τ.μ. το μήνα. Το πρώτο τρίμηνο 2011 η ετήσια πτώση των ενοικίων ήταν της τάξης του 14,3%, ποσοστό σημαντικά υψηλό, το τρίτο υψηλότερο μετά τη Σόφια και το Δουβλίνο.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στις καλές εποχές της αγοράς, τα μισθώματα στις καλύτερες περιοχές της Αθήνας (κυρίως στο κέντρο) είχε ξεπεράσει τα 35 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, ενώ κατά μέσο όρο ήταν κοντά στα 30 ευρώ/τ.μ. Η Λ. Βασιλίσσης Σοφίας, κοντά στην πλατεία Συντάγματος, κρατά τα ηνία της αγοράς κυρίως επειδή δεν υπάρχουν πολλά κτίρια υψηλών προδιαγραφών για μίσθωση. Το εντυπωσιακό, πάντως, σκηνικό έχει στηθεί στις άλλες περιοχές της Αθήνας, όπως στις Λ. Κηφισίας, Μεσογείων, Βουλιαγμένης, όπου υπάρχουν εκατοντάδες ξενοίκιαστα κτίρια γραφείων.

Οι επιχειρήσεις μεταφέρουν τα γραφεία τους σε εσωτερικούς δρόμους αδιαφορώντας για την προβολή, αρκεί να πετύχουν μειώσεις των μισθωμάτων τους. Τον τελευταίο καιρό παρατηρείται έντονο το φαινόμενο του λεγόμενου... relocation, της μεταφοράς δηλαδή των εταιρειών σε άλλα γραφεία, σίγουρα φθηνότερα και πολλές φορές και μικρότερα.

Καταστήματα

Εχει πάτο ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων; Σύμφωνα με την έρευνα, έχει αφού τα ενοίκια το πρώτο τρίμηνο του έτους παρέμειναν σταθερά στα 2.400 ευρώ/τ.μ. το χρόνο ή 200 ευρώ/τ.μ. το μήνα.

Πρόκειται για ένα ποσό μάλλον υψηλότερο απ΄ ότι δείχνει η πραγματικότητα καθώς παρατηρείται μεγάλη πτώση των ενοικίων στα ακριβά ακίνητα. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, στην οδό Ερμού, το Κολωνάκι ή την Κηφισιά, τα μηνιαία ενοίκια δεν ξεπερνούν τα 150 ευρώ/τ.μ. επομένως, ένα ποσό της τάξης των 200 ευρώ/τ.μ. θα πρόκειται για πολύ καλά ακίνητα.

Πάντως, η Αθήνα χάνει μια θέση σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο καθώς βρίσκεται στη 10η από τη 9η θέση. Το ποσοστό της πτώσης σε ετήσια βάση φτάνει το 9,1%. Είναι γεγονός ότι η ενοικίαση καταστημάτων βρίσκεται στο χειρότερο σημείο της καθώς τα λουκέτα έχουν κάνει ασφυκτική την κατάσταση της αγοράς. Οι τολμηροί επιχειρηματίες που θέλουν να ανοίξουν κατάστημα, έχουν πολλές επιλογές αφού τα άδεια ακίνητα είναι πολλά. Σύμφωνα με την ΕΣΕΕ, στην Αθήνα είναι ξενοίκιαστο το 25% των ισόγειων καταστημάτων και μαζί με τους ορόφους και τις στοές το ποσοστό φτάνει το 50%, δηλαδή 1 στα 2 είναι άδειο.

Τον κλάδο επηρεάζει ασφαλώς και το γεγονός ότι το εμπόριο μεταφέρεται σιγά - σιγά στα εμπορικά κέντρα και ειδικά σε όσα είναι έξω από το κέντρο της πόλης. Στα malls η μίσθωση χώρων είναι διαφορετική και σχετίζεται με τον τζίρο των καταστημάτων.

ΣΤΗΝ 9η ΘΕΣΗ Η ΑΘΗΝΑ

Σταθερές οι τιμές μίσθωσης αποθηκών

Στα επίπεδα των 60 ευρώ/τ.μ. το χρόνο ή 5 ευρώ/τ.μ. το μήνα κινούνται τους πρώτους μήνες του 2011 τα μισθώματα των αποθηκών - logistics. Η Αθήνα βρίσκεται στην 9η θέση μεταξύ των 26 πόλεων και δεν παρατηρείται υποχώρηση των τιμών για αρκετό διάστημα. Ο συγκεκριμένος κλάδος επηρεάζεται από τις εξελίξεις στο λιανεμπόριο και γι' αυτό η ζήτηση είναι εξαιρετικά περιορισμένη. Οι ειδικοί δεν περιμένουν να αλλάξει κάτι στην αγορά αφού ούτε πολλές ενοικιάσεις γίνονται, ούτε νέες επενδύσεις. Μάλιστα, τελευταία παρατηρείται το φαινόμενο της μη πληρωμής μισθωμάτων για αποθήκες επί πολλούς μήνες.

Πηγή:www.imerisia.gr