Το σχέδιο για τα ακίνητα του δημοσίου

Ένα «ελληνικό Eurika» για τα δημόσια ακίνητα με τη μορφή ενός τεράστιου αμοιβαίου κεφαλαίου ακίνητης περιουσίας με κεφάλαιο 34 δισ. (όσο υπολογίζεται n αξία του συνόλου των δημοσίων ακινήτων) προετοιμάζει το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου. Στο πρώτο σχέδιο Eurika, που εκπόνησαν οι σύμβουλοι της Γερμανίδας καγκελαρίου Ανγκελα Μέρκελ, τα ακίνητα του Δημοσίου θα συγκεντρώνονταν σε ένα ταμείο στο Λουξεμβούργο. Η Ελλάδα θα έπαιρνε περίπου 125 δισ. ευρώ για να αποπληρώσει μέρος των υποχρεώσεών της και στη συνέχεια το Ταμείο, το οποίο θα τελούσε υπό την αιγίδα της E.E., θα αξιοποιούσε με τη σειρά του ακίνητα που είχε στην κατοχή του, αποπληρώνοντας τις χώρες που θα είχαν συμμετάσχει στην αγορά τους.

To σχέδιο, το ελληνικό Eurika όπως το αποκάλεσε πρόσφατα ο διευθύνων σύμβουλος του ΤΑΙΠΕΔ, Κώστας Μητρόπουλος, είναι πιο απλό και αφορά μια παρόμοια αξιοποίηση, αλλά από την Ελλάδα, με στόχο όχι άμεσα έσοδα, αλλά τη δημιουργία της υπεραξίας στα ακίνητα του χαρτοφυλακίου του Δημοσίου, αλλά και την προσέλκυση ξένων επενδυτών στην αγορά του ελληνικού real estate. Πρόκειται για τη δημιουργία του μεγαλύτερου αμοιβαίου κεφαλαίου επενδύσεων ακίνητης περιουσίας στη χώρα, στο οποίο θα ενταχθούν σταδιακά τα δικαιώματα από όλα τα κρατικά ακίνητα, η αξία των οποίων, με βάση ιδιαίτερα συντηρητικές εκτιμήσεις, ξεπερνά σήμερα τα 34 δισ. ευρώ. To τεράστιο αυτό land equity fund θα διαιρεθεί σε μερίδια που θα αποδίδουν στους κατόχους τους ανάλογα με τα έσοδα αλλά και τα δικαιώματα χρήσης που έχει ή θα αποκτήσει το Ταμείο από τα ακίνητα που θα αξιοποιεί. Οι μεριδιούχοι θα ποντάρουν ουσιαστικά στην απόδοση που θα έχουν τα ακίνητα αυτά για το ελληνικό Δημόσιο, είτε αυτή αφορά ενοίκια είτε αφορά έσοδα αξιοποίησης, τα οποία θα αυξάνονται με το χρόνο. Η φιλοδοξία των ανθρώπων του Ταμείου είναι να δημιουργηθεί μια παράγωγη αγορά για την πραγματική αξία της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, n οποία σήμερα αποτιμάται περίπου στο μισό της αξίας τους. Ο βασικός στόχος της κίνησης θα είναι περισσότερο να δημιουργήσει υπεραξίες στα ακίνητα και λιγότερο στο να αποδώσει άμεσα σε έσοδα του Δημοσίου. Με πιο απλά λόγια, ο στόχος της δημιουργίας του Ταμείου είναι τριπλός:

• Να πιεστούν χρονικά οι διαδικασίες για το νομικό και τεχνικό ξεκαθάρισμα των ακινήτων του Δημοσίου, ώστε το αμοιβαίο κεφάλαιο ακινήτων να αυξάνει την περιουσία του, ώστε να είναι πιο δελεαστικό σε επενδυτές. Ο αρχικός σχεδιασμός του Ταμείου είναι να εντάσσει στο κεφάλαιο κάθε χρόνο ακίνητη περιουσία αξίας που θα κυμαίνεται από 500 εκατ. ευρώ έως και 1 δισ. ευρώ. Τα ακίνητα που θα εντάσσονται θα επιλέγονται προσεκτικά και θα ξεκαθαρίζονται από τα προβλήματα που ενδεχομένως υπάρχουν.
• Να στρέψει, λόγω μεγέθους, το βλέμμα στην Ελλάδα ένας μεγάλος αριθμός των εταιρειών real estate που θα είναι υποψήφιοι επενδυτές για κάποια από τα μεγάλα ή τα μικρότερα δημόσια ακίνητα, τα οποία θα μπαίνουν σταδιακά σε φάση αξιοποίησης.
• Να δημιουργήσει υπεραξία για τα ακίνητα που θα συμμετέχουν στο κεφάλαιο, αφού η σημερινή αποτίμησή τους είναι χαμηλότερη από την πραγματική. To θέμα των εσόδων από την πώληση μεριδίων έρχεται σε δεύτερη μοίρα, με τον πρώτο υπολογισμό να θέλει από την πρώτη ένταξη και την πώληση των πρώτων μεριδίων έσοδα που θα είναι περίπου 50 εκατ. ευρώ. Κίνητρο για την επένδυση στο Ταμείο θα είναι η ίδια η υλοποίηση του προγράμματος αποκρατικοποιήσεων. Όσο δηλαδή προχωρά η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, τα έσοδα από τα δικαιώματα του Δημοσίου θα αυξάνονται και μαζί και τα έσοδα που θα έχουν οι μεριδιούχοι του κεφαλαίου. Η δημιουργία του κεφαλαίου αποτελεί σημαντική πρόκληση για τα στελέχη του Ταμείου, λόγω των παλιών προβλημάτων που υπάρχουν στην ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας. To πρώτο μεγάλο εμπόδιο είναι n ανυπαρξία κτηματολογίου στη συντριπτική πλειονότητα των εδαφών που κατέχει το Ταμείο, αλλά και όλης της χώρας.

Με αυτό το δεδομένο, θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να λυθούν θέματα, όπως η συνιδιοκτησία με ιδιώτες, ή διαχωρισμού των ορίων μεταξύ αξιοποιήσιμης και δασικής έκτασης. Θα πρέπει επίσης να λυθούν, λόγω της ελληνικής πολυνησίας, και άλλα πολλά προβλήματα που είναι αδύνατον να προβλεφθούν. Στην κατεύθυνση αυτή, το Ταμείο έχει αναβαθμιστεί σε ό,τι αφορά στις αρμοδιότητές του για τον ορισμό της χρήσης γης. Παράλληλα, έχει κινητοποιήσει και την Ομάδα Δράσης για την Ελλάδα του κ. Ράιχενμπαχ. Σύμφωνα με όσα αναφέρει στη δεύτερη έκθεση για την πρόοδο των μεταρρυθμίσεων ο κ. Ράιχενμπαχ, η τεχνική βοήθεια μπορεί να διευκολύνει την επιτυχή πώληση ορισμένων κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων (κυρίως ακινήτων και γης), ώστε τα ακίνητα να παίρνουν πιo γρήγορα το δρόμο της αξιοποίησης, με βάση το πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων. Εκτός από τα ακίνητα που βρίσκονται ήδη σε διαδικασία αποκρατικοποίησης (το κτήριο του IBC, n περιοχή Κασσιώπη Κέρκυρας, n περιοχή Αφάντου στη Ρόδο), τα στελέχη του ΤΑΙΠΕΔ δουλεύουν πάνω οίο ξεκαθάρισμα περίπου 20.000 ακινήτων.

Ναυτεμπορική Σελίδα 3 | 19/03/2012